L8245/91 Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte (…)
Essas quatro ações têm rito próprio, dentro da lei L8245/91. Elas estão nos seguites artigos
despejo 59 a 66
consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação 67
revisionais de aluguel 68 a 70
renovatórias de locação 71 a 77
Vamos inverter a ordem. começar pela revisional
Revisional
L8245/91
DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
aqui tem um debate.. não há mais rito sumário no atual CPC. Mas de fato ele não se remete ao sumário do antigo CPC, mas ele estabelece um rito próprio nessa lei, que é um rito especial.
Esta é uma ação de mão dupla, que pode ser o autor tanto o locador quanto o locatário. Pode ser usada para subir ou baixar o aluguel. A ação pode ser proposta a cada 3 anos. Não posso rever toda a hora. Isso causaria uma instabilidade econômica.
nas revisionais, existe aluguel provisório. O que é uma tutela provisória? Uma tutela concedida em caráter liminar para evitar os riscos da demora do processo. O aluguel provisório retroage à citação.
O aluguel na tutela definitiva, conta a partir da publicação da sentença, mesmo que haja recurso. A diferença entre o aluguel provisório e definitivo pode ser cobrado no bojo da própria ação, não precisa de ação autônoma.
Antes havia a necessidade de se extrair carta de sentença e fazer a execução em autos apartados. Aqui é rito especial. Em 91 isso era uma novidade dessa lei, mas agora é incluída no corpo do CPC
e o inadimplemento do aluguel provisório enseja despejo.
Além dos requisitos do 276 e 282.. mas eles eram do antigo CPC/73:
o 282 tem equivalente no novo cpc, que são os requisitos da petição, equivale ao 319 do CPC 2015
o 276 falava em rol de testemunha, perícia e indicação do assistente técnico. Isso tem que estar na petição inicial
no inciso II a alinea a e b mostra o caráter de mão dupla, em que o autor pode ser o locador ou o locatário.
Cuidado ação de mão dupla não é com ação dúplice, que é outra coisa, que é a proposta por um em face do outro cujo resultado poderá implicar em inversão de posições, não se fala em reconvenção nas ações dúplices… Imagina um tutor e o tutelado atinge a maioridade ( 16 anos) e a tutela cessa. E ela entra com uma ação de prestação de contas. Aqui ele vai dizer se é ou não necessário a prestação de contas. Se determinar que se preste, mas há uma outra sentença, julgo que são boas ou não as contas… e ainda é possível das contas serem a maior e o tutelado ter que devolver ao tutor….
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
há um equilíbrio de forças. A tutela provisória é dirigida. O legislador tarifou a tutela provisória. O juiz não tem liberdade de ir a além desses limites.
o prazo para a contestação é o mesmo da audiência de contestação. Tem que conter a contraproposta. Se não há acordo tem perícia.
veja o III e o V… o juiz decide os provisórios… posso pedir revisão? Sim.. o rito especial tem uma peça chamada pedido de revisão… que interrompe o prazo do recurso… Isso é uma peculiaridade da ação revisional.
veja que na tutela provisória é diferente… tem que agravar… mas aqui pode pedir revisão ao próprio juiz. Ele não tem dados concretos da perícia.
não se pode ação revisional com prazo para desocupação do imóvel.
mas o aluguel provisório é reajustado na periodicidade da lei ou do contrato.
observação.. não é só o valor do aluguel, mas também clausulas podem ser revisionadas, como a periodicidade ou índice de reajuste
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
Nem todo o despejo é por falta de pagamento.. pode ser por acordo entre as partes.
DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO
é um dispositivo só.. mas é bem extenso.. Qual o objetivo dessa ação? acessórios da locação .. esse é o nome juris da ação… tem que usar esse nome inteiro mesmo…
Consignação é uma forma de extinção da obrigação e evitar a mora.. para isso que serve. Evitar a mora. Para isso temos que ver no CC o inadimplemento… 389… tem a mora.. tem juros legais… cláusulas penais.. por isso que dá a oportunidade do pagamento em consignação..
a consequência é evitar a mora e obviamente o despejo. Cuidado que a ação de consignação tem no CPC. 539 a 549.. Mas no CPC ele chama de procedimento especial.. soa duas especiais… vale o que esta na lei da consignação de aluguel, que é mais especifica…
o locatário é autor.. e o locador é réu.. mas o locador pode reconvir, sendo assim invertendo os pólos.
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
lembrando que agora é o art. 319 do cpc…
II – determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância
indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III – o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de
primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
veja que o autor tem que ir depositando os valores em juízo
IV – não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
veja que aqui o honorário já é fixado, não interessa o grau de dificuldade.
V – a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral;
aqui ele restringe os temas de uma contestação.. matéria de fato… mas não há nenhuma matéria de direito.. pois a defesa de direito tem toda a liberdade para contestar… vide o 337 cpc. A ampla defesa é ainda garantida.
VI – além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
olha aqui a reconvenção… e aqui se diz que a decisão é de uma única sentença… é diferente da ação dúplice que tem duas sentenças..
VII – o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII – havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não pende controvérsia.
olha aqui a restrição do inicio da execução reconvenção… olhem o VI e o VIII.. reconvenção é possível… para pedir cobrança dos valores, pode pedir ou o despejo (VI) ou a rescisão contratual (VIII). A rescisão contratual pode se dar por outros fatores, outras obrigações que não são alvos de despejo. E se houver essa rescisão que não se desdobra em despejo, ocorre a ordem de desocupação do imóvel (VIII)
DAS AÇÕES DE DESPEJO
pólo passivo é locatário ou sublocatário… A natureza da ação é mandamentais… de acordo com Pontes de Miranda… são ações mandamentais. É ordem judicial. É como um mandado de segurança… ordem a ser cumprida.
Nao há o que se falar em cumprir sentença… em execução..
causas de pedir: 47 e 59..
pode ser por:
falta de pagamento dos alugueis
infrações contratuais
obras determinadas pela autoridade pública
Art. 9.º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que
não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou,
podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – nos casos do art. 9.º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1.º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2.º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
ação possessórias são interdito proibitório e ação de reintegração… há quem diga que embargos de terceiros é ação possessória
554 e seguintes CPC.
o embargo de terceiro pode afetar o bem que esta com terceiro por isso que a alguns doutrinadores dizem que é possessória..
o despejo não é ação possessória, mas sim é ação pessoal. Uma obrigação de desocupar que recai a pessoa.
Posse é um assunto complexo do direito brasileiro… imagina uma comunidade… um barraco que já passou a varias gerações… possessória é uma alma sem corpo… na ação pessoal.. o cônjuge não precisa estar junto… mas na ação possessória sim. Assim ação possessória é outra coisa…
DAS AÇÕES DE DESPEJO
Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1.º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9.º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário;
VI – o disposto no inciso IV do art. 9.º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de
motivo.
§ 2.º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3.º No caso do inciso IX do § 1.º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
olha só o § 1.º … cabe liminar. Inaudita altera parte, sem contraditório.. Olha a força dessa lei. E tem 9 possibilidades de fundamento. E a gente na inocência acha que é só falta de pagamento de aluguel que leva ao despejo…
olha só.. o mútuo acordo aqui no inciso I. Assim existe vários requisitos, por escrito, testemunhas, 6 meses para sair… e se o mutuo acordo existir e não tem todos esses requisitos? Bem… é um fundamento… mas não para tutela antecipada.
O inciso II é bem específico. É quando cessa o pré-requisito do aluguel por relação de emprego.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
cabe despejo para temporada… veja o inciso III e cabe liminar. Pelo menos nessas causas. Se demorar muito mais de 30 dias perde o direito da liminar, mas não da ação.
O inciso IV fala de sucessores. O art. 11, I coloca os sucessores do contrato de locação. Assim a morte não rescinde o contrato cônjuge companheiro ou herdeiro necessário.. mas se ficar o primo? Despejo. Olha… não cabe despejo só pela morte do locatário… além disso veja que o pólo passivo agora é composto pelas pessoas não autorizadas por lei e não o locatário.. lembrando que é uma ação pessoal. E se eu sou esse primo? Melhor procurar o locador e fazer uma sub-rogação contratual. Aí eu passo ser o locatário, ou se prepare procurando outro imóvel para morar…
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub – rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
No inciso V é uma sublocação conhecida. Veja que caída a locação, cai a sublocação.
O inciso VI é questão de interesse público, questão de segurança…
no inciso VII é falta de suplementação da garantia
o inciso VIII é para a não residencial. A locação não residencial esta na 51… so tem 3 tipos: residencial, temporada e não residencial.
finalmente o IX é a falta de pagamento de aluguel.. mas veja quantas outras causas podem levar ao despejo. O art. 37 fala de garantias locatícias. Por isso inaudita altera pars… nao tem garantia.
Antes a retomada do imóvel era tão difícil… mas agora com essas mudanças e a possibilidade liminar de despejo ficou mais fácil.
vamos ver os demais parágrafos desse artigo
o § 2.º fala em qualquer que seja a causa. Veja como podem existir outras causas além dessas
oportunidade para elisão dos efeitos da liminar está no § 3.º, mas a elisão só ocorre no caso de falta de pagamento sem garantia do inciso IX… e as outros incisos? Não dá… o que dá para fazer é recorrer da decisão liminar… mas tem que ser forte os argumentos…
Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9.º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova de propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
aqui é uma exigência adicional da petição inicial.. prova de que é proprietário. Veja como esses casos são aqueles que envolvem o interesse público.. o 9 e o 47 falam de obras do poder público.. o 53 fala em imóveis fiscalizadas pelo poder público… veja abaixo
Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:
I – nas hipóteses do art. 9.º;
II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
veja a exigencia… compromisso registrado
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – nos casos do art. 9.º;
esse artigo 9 traz os motivos para extinção do contrato… o direito imobiliário dá muit riqueza ao advogado.
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
veja que retomar imóvel de locação é objeto próprio da ação de despejo.
veja que cabe nessa hipótese o inciso II… a extinção do contrato de trabalho produz efeitos jurídicos.. as vezes o contrato de locação é feito com a empresa, dentro das prerrogativas das utilidades do trabalho.
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
pedir despejo para retomar imóvel para uso próprio.. eu sei que ele quer alugar mais caro.. mas ele fala que a filha vai casar e não tem onde morar… o juiz tem sido muito criterioso nesses casos, para evitar abusos. Veja o paragrafo § 1.º
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
aqui é o interesse publico
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
aqui é decurso do tempo
§ 1.º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2.º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
aqui volta a falar do registro.. veja que aqui exige-se o registro. Posso ser locador não sendo proprietária? Sim. Eu posso alugar o imóvel que tenho o mero direito de uso e fruto…. mas tem que registrar o instrumento que dá esse direito.
vamos deixar a renovatória para depois da prova…
a doutrina chama o 46 de denuncia vazia. Vazia pois não é cheia de motivações do inciso 47… e assim o 47 é a denuncia cheia.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.