Direitos Reais – Gabarito SUB

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Direitos Reais – gabarito da Prova NP2

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NP2 reais

 

Segue gabarito da Prova NP2

Direitos Reais Aula 14 08-11-18

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.

uma casa deixada em usufruto a duas pessoas. O usufruto se consolida inteiro ao sobrevivente em regra

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no

Cartório de Registro de Imóveis:

I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II – pelo termo de sua duração;

III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 (trinta) anos da data em que se começou a exercer;

IV – pela cessação do motivo de que se origina;

V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2.ª parte, e 1.409;

VI – pela consolidação;

VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII – pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

o usufruto é direito real sobre coisa alheia. O alheio é o proprietário.. Imagina que o usufrutuário adquira o bem. Ele passa a ser o proprietário. Esse é o instituto da consolidação in rem alheia para in rem própria.

Vamos nas servidões:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

esse estado de direito real sobre coisa alheia é resultado da autonomia da vontade. Os proprietários dos dois prédios concordam em gravar o imóvel com esse direito real.

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

aqui temos uma impressão de submissão. Mas aqui não é um direito real, mas sim um direito de vizinhança. Esse direito submete o prédio, mas não é direito real.

No instituto da servidão há figuras que não estamos acostumados.. Na lei ele fala prédio, mas a interpretação aqui é que se trata de duas propriedades. Não se fala mais em servidão predial, mas sim servidão imobiliária.

A constituição é por ato de vontade. Ao intervivos ou mortis causa (testamento).

O que é gravar? Significa que se impõe uma situação jurídica sobre o bem. Por exemplo com uma clausula de inalienabilidade. E no caso da servidão, o imóvel serviente fica gravado com a servidão, ou seja constará no registro desse imóvel, e todos saberão que esse imóvel serve a outro. É muito mais do que um ônus, é um gravame.

um exemplo de utilidade é não construir de modo a tapar o sol, utilizar a propriedade para passagem de tubulações…

Direito real imobiliário limitado sobre coisa alheia, que impões um ônus, uma restrição de outro prédio, contíguo ou não, de proprietários distintos.

E ele é limitado porque? Pois o único que é ilimitado é a propriedade. É impessoal, pois vincula a propriedade e não as pessoas. É um direito oponível erga omnes.

O direito de servidão é indivisível. Esta registrado em uma determinada propriedade. A utilidade da servidão é divisível. Por exemplo o prédio vizinho tem um sistema de abastecimento de água. E se constitui uma servidão, o prédio vizinho pode utilizar o sistemas de abastecimento de água do prédio vizinho… a água ( utilidade ) pode ser dividida.

Formas de servidão.

A forma é  in patiendo ou in non faciendo….

in patiendo é ter paciencia, tolerar. Deixar fazer.

In non faciendo é não fazer

é um compromisso de não perturbar o direito do prédio dominante.

Classificação

Descontínua – sempre demanda um ato do proprietário do prédio dominante.  Retirar água, areia… pedras.. levar o gado para pastar.

Contínua dispensa qualquer ato. Por exemplo não construir para permitir a vista.

aparentes ou não aparentes.

A aparente se revela por alguma obra. a colocação de um aqueduto.

não aparente é imperceptível.. por exemplo a servidão de não construir.

Existe mais uma forma:

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

aqui há jus possessionis. Há um comportamento que é o exercício da servidão sem registro… que pode ou não ter um titulo.

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§ 1.º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

§ 2.º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.

§ 3.º Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.

Qual o limite da servidão?

a servidão pode ser limitada. Lembra que ela nasceu de um acordo de vontades…  e essa vontade pode limitar o uso. Por exemplo a permissão de passar pedestres.. não bicicleta ou carros.

A servidão restringe a propriedade com limites. uma proteção ao dono do prédio serviente

olhem o paragrafo terceiro. Ele dá baliza ao juízo. Se o acordo nasceu da vontade, ela é respeitada, mas esse paragrafo dá um critério para corrigir os desdobramentos injustos desse acordo diante de novas necessidades. Veja que o direito real é respeitado, mas implicaria no caso uma indenização

DA EXTINÇÃO DAS SERVIDÕES

ela é permanente mas não é perpetua

Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.

olha aqui a primeira causa.. é a desapropriação. O prédio serviente perde. Havia um direito real.  tem valor. Não consigo opor isso a prefeitura que desapropriou o imóvel serviente. Mas teria direito a indenização. E se a desapropriação for do prédio dominante? Não extingue a servidão, pois ela está gravada só no prédio serviente. Mas ela representa um valor ao prédio dominante, tem que ser contabilizada na indenização.

Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:

I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;

II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;

III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

outras causas aqui. Tem a renúncia. Tem servidão que demanda exercício…

tem o fim da utilidade.. vou tirar pedra da pedreira… mas a pedreira acabou..

e tem o resgate.. uma espécie de renuncia onerosa. Pago ao prédio serviente para renunciar. A retomada da propriedade plena extinguindo a servidão por iniciativa do prédio serviente indenizando o prédio dominante.

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:

I – pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;

II – pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;

III – pelo não uso, durante dez anos contínuos.

pode extinguir por meio da confusão. Não haver mais proprietários distintos. Os proprietários dos imóveis serem o mesmo sujeito.

o não uso.. é como se fosse a usucapião ao contrário.

servidão como direito real se distingue do direito de vizinhança. O direito de vizinhança decorre da lei. Não há acordo de vontade, mas sim suporte legal. É como o direito constitucional de violar o domicílio no caso de prisão em flagrante.

A servidão é do direito privado. Existe a servidão no direito administrativo, que é outra.

USO

direito real de uso é uma coisa e concessão de uso é outra.

O uso é letra morta.. não é mais utilizado. Ele é muito fraco.. só garante o uso e ninguém mais adota esse.

Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.

§ 1.º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.

§ 2.º As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.

Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.

Poderia ser oferecido a algum somente o uso utendi.  O usuário tem direito aos frutos? Sim no limite das necessidades de si e sua família..

Imagina.. carência de moradia, dificuldades financeiras e econômicas…

Direito real de uso é do direito publico e não do direito privado. São das carências próprias da urbanização percebida nas grandes cidades. Há locais onde existem pequenas propriedades e o poder publico permite o uso, com direito real que permite oponibilidade.

Assim o direito real de uso seria fruto de um contrato entre o poder publico e o particular. Ele se transmite aos herdeiros. Moradias.. pequenos comercio.. pequeno cultivo… Isso casa com o direito real de uso

Concessão especial de uso para moradia.

Ele é um uso exclusivo da moradia. Ele é ainda mais restrito do que o uso. Nas duas hipóteses o bem é público. E lembrando que o bem público é inalienável. E inalienabilidade é só venda? não. Aqui existe o respeito ao principio da legalidade. O adm publico não pode vender o bem publico, mas pode conceder esse direito real especial para moradia. Há um paralelismo com o direito administrativo.

Bens públicos portanto só se prestam a essas hipóteses.

Há dois assuntos que não vai dar tempo de abordar. O direito de laje e o direito de vizinhança.

Direito de laje é direito real. ë diferente do direito de vizinhança que é direito das coisas, mas não é direito real.

Para muitas pessoas seria um direito de superfície, mas ele não é um direito real sobre coisa alheia, mas sim um instituto sui generis. O proprietário de uma construção base cede ao construtor a construção de uma unidade distinta.

aqui por meio de uma expressão popular.. laje… e pode ser de bens públicos ou privados.

ele dá o traçado distinto da superfície. Direito real de lage não é sobre coisa alheia, mas sim autônomo. Haverá uma unidade diversa. O imóvel pode ser vendido. O direito de superfície parece menos que o direito de laje. Aqui não existe um superficiário, mas sim outro proprietário.

Cada um tem uma unidade autônoma. Não é condomínio.

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o São partes que servem a todo o edifício: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

I – os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

II – o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

III – as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

IV – em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.

na prova cai direiro real próprio e sobre coisa alheia

na prova não cai uso.. habitação,  moradia, concessão de uso nem laje.

pode usar o código

Direitos Reais Aula 13 01-11-18

Direito Real sobre coisa alheia de fruição estão no art. 1225

Art. 1.225. São direitos reais:

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

no código de 16 tinha enfiteuse… mas lembre-se que as que existem se mantém. Elas estão relacionadas a coisa pública.

lei 10257/2001 estatuto das cidades prevê o direito de superfície. temos que olhar ali também.

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1.º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2.º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3.º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4.º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5.º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Diante de um fazendeiro temos que ficar no cc, mas se estou na cidade, aí aplico a lei das cidades. A superfície é um direito real exclusivamente dos imóveis. O objetivo é dissociar a titularidade formal sobre o bem. O art. usa a palavra proprietário. E isso envolve o domínio. E o direito de superfície dissocia parte dos poderes do domínio pela superfície.

O modo de constituição é por escritura pública e registro no cartório de registro de imóveis. Olha que detalhe interessante, se o imóvel for menor de certo valor, para ser transmitido dispensa escritura, mas para constituir o direito real de superfície, aí tem que ter escritura.

escritura pública é um ato de vontade. Assim pode ser deixada a superfície por testamento. Ou por formal de partilha… ela também seria transmitida, não só por escritura pública.

O paragrafo único do 1369 restringe o subsolo, com exceção. E nada fala do espaço aéreo, mas o art. 21 inclui ambas, mas limita pela legislação urbanísticas

Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.

Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.

ato de vontade dos sujeitos. A extinção do contrato nem sempre gera extinção dos direitos. Ocorre a possibilidade de transmissão, inter vivos ou causa mortis.

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições

alienação não é só venda. É qualquer transmissão do direito real. De todos os direitos reais de uso, o de superfície é o mais forte e completo, inclusive de ser transmitido. Olha aqui não basta a notificação como na hipoteca, mas cabe a preferência.

Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.

olha como o art. 22 também trata da alienação do direito de superfície.

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

a superfície nasce com regras claras. Não há liberdade total de uso. Há o limite pela destinação contratada.

Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.

veja…

O direito de superfície pode ser determinado ou indeterminado dependendo do contrato. Mas em regra são indeterminado. A superfície pode ter termo definido e esgotado o prazo ela se extingue. Ou pelo uso diverso do artigo anterior… mas aqui não cabe indenização. Nem cabe aquela indenização por benfeitoria do possuidor de boa fé.

o art. 24 é muito parecido, mas usa a palavra extinguir.

Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

assim a regra é que não há indenização ao superficiário que vê sua superfície resolvida, exceto se estipulado contratualmente ou por desapropriação.

Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.

os imóveis públicos são alienáveis? Veja que esse dispositivo diz que os imóveis públicos podem ser objeto de superfície. Os bens desafetados podem ser alienados.

O direito de laje foi colocado em outro lugar.. mas ele se encaixaria aqui… Pois ele não é direito de superfície, mas é outro direito.

Direitos

superficiário

posse uso fruição do solo alheio

alienação ( vender doar ceder)

pode dar em hipoteca ( só bens alienáveis podem ser objeto de hipoteca)

preferência se o proprietário alienar o imóvel

turbados ou esbulhados tem direito às possessórias

proprietário

manter-se no domínio

tem direito de uso ( do que não foi objeto do direito de superfície)

direito a receber um valor que chama cãnon ( se o direito for oneroso)

benfeitorias sem indenização

se turbados ou esbulhados tem direito às possessórias

esbulho  = reintegração

turbação  = manutenção ou interdito ( depende do grau)

o art. 1199 diz que duas ou mais pessoas possuem coisa indivisa podem exercer atos possessórios.

Deveres

superficiário:

1) utilizar o solo conforme contrato (1374)

2) pagar o cânon (aluguel) ao proprietário se onerosa (1370);

3) devolver a coisa ao término do prazo;

4) conservar o imóvel, a construção, a plantação, inclusive proteger da invasão de terceiros;

5) pagar os tributos sobre o imóvel (1371);

6) dar preferência ao dono do solo caso queira transferir a superfície a um terceiro.

 

proprietário:

1) não perturbar ou impedir a construção ou plantação no seu terreno;

2) dar preferência ao superficiário caso queira vender o imóvel a terceiros.

usufruto

o direito de superfície é muito forte… em contrapartida o direito de habitação e uso são os mais fracos… e no meio disso esta o direito de uso.

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

usufruto é um direito real de fruição sobre coisa alheia que preserva a substância da coisa, pois tem até sobre coisa móvel ou direitos de titulo de crédito. Concede ao beneficiário (usufrutuário) a posse, o uso, adminstração da coisa e a percepção dos frutos

modo de constituição do usufruto é pela usucapião ou pelo registro:

Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

ou seja o usufruto é usucapível. Jus possessionis. E ânimus. Imagina que o justo titulo transmitisse o usufruto e na a propriedade… a posse e o tempo traria o direito de usufruto e não de propriedade. Seria essa a possibilidade de usucapião de usufruto.

Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.

§ 1o Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.

§ 2o Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.

§ 3o Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado

abrangência do usufruto:

se estende sobre os assessórios das coisas. Imagina uma casa… as pertenças incluem o usufruto.

Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

ele é inalienável. Mas pode ser cedido o exercício, mas não a titularidade…. Olha aqui.. não pode ser dado em hipoteca.

direitos do usufrutuário

Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

Art. 1.395. Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.

Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.

olha só… tenho títulos de crédito… ações… posso deixar os frutos a alguém? Sim. É isso que diz aqui.  E lembre-se que a titularidade do título de crédito não foi passada ao usufrutuário, pois aí seria endosso. Assim os juros, rendimentos do título é do usufrutuário mas não o titulo. Por isso o parágrafo único.. exige-se a aplicação desse valor, pois é do proprietário.

Art. 1.396. Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção.

Parágrafo único. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, também sem compensação das despesas.

cuidado.. os frutos pendentes e naturais são do usufrutuário desde que outro não tenha direito adquirido sobre eles.

O usufrutuário consome tudo o que o bem pode dar, os frutos pendentes são do usufrutuário, por exemplo os alugueis vincendos…

Art. 1.397. As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto.

Art. 1.398. Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietário, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto.

fruto civil é aquele que não é natural.. por exemplo o aluguel.

Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.

posso deixar usufruto de um imóvel comercial? Sim.. mas a destinação econômica tem que ser essa. Usufruto é ato de vontade.

Deveres

Art. 1.400. O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.

Parágrafo único. Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.

isso é muito solene. O usufrutuário tem deveres de dar caução, de conservar e restituir no final. O paragrafo único dispensa a caução no caso de doação como reserva de usufruto

Art. 1.401. O usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perderá o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao usufrutuário o rendimento deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do administrador.

aqui é a sanção a falta de caução. a adminsitração vai para o proprietário, mas o usufrutuário não perde os direitos aos frutos

Art. 1.402. O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto.

aqui é um critério de interpretar o que é deterioração…

Art. 1.403. Incumbem ao usufrutuário:

I – as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;

II – as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

olha… tributo é do usufrutuário…

Art. 1.404. Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.

§ 1.º Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano.

§ 2.º Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.

olha ele não falou deveres do proprietário, mas ele aqui usa dono… vamos chamar de nú-proprietário. Ele é despido da posse, da administraçao do uso do gozo etc… ele só não é despido do poder de disposição. Reparacões extraordinária tem cara de benfeitoria… mas o caput e o paragrafo primeiro definem bem isso. Módico é de pouca expressão.

E o que ocorre se o nu-proprietário não fizer as reparações? O usufrutuário faz e cobra dele.

Art. 1.405. Se o usufruto recair num patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário obrigado aos juros da dívida que onerar o patrimônio ou a parte dele

posso doar todos os meus bens? Não. Lembra das doações… Aqui o usufruto pode ser deixado a todo o patrimônio.

Art. 1.406. O usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste.

mais um dever… dever de informar a lesão contra a posse.

Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as contribuições do seguro.

§ 1.º Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o segurador.

§ 2.º Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro.

que seguro é esse? É sobre a coisa…

Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.

tem muita coisa aqui… primeiro que aqui fala em edifício… bem imóvel. E fala destruição. E pelo que se vê a destruição da coisa é causa de extinção de usufruto. Vamos ver em breve. Mas se tem seguro e esse for aplicado a reconstruir o prédio.. ai o usufruto restabelece

Art. 1.409. Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a indenização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação ou perda.

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II – pelo termo de sua duração;

III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 (trinta) anos da data em que se começou a exercer;

IV – pela cessação do motivo de que se origina;

V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2.ª parte, e 1.409;

VI – pela consolidação;

VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII – pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

o inciso II cabe no caso do usufrutuário PJ. A extinção da pessoa jurídica equivale a morte.. mas aqui tem um limite de tempo.

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.

esse artigo tem que ser interpretado junco com esse aqui:

Art. 1.946. Legado um só usufruto conjuntamente a duas ou mais pessoas, a parte da que faltar acresce aos colegatários.

Parágrafo único. Se não houver conjunção entre os colegatários, ou se, apesar de conjuntos, só lhes foi legada certa parte do usufruto, consolidar-se-ão na propriedade as quotas dos que faltarem, à medida que eles forem faltando.

Esse é o chamado direito de acrescer. Imagina um usufruto constituído para mais de uma pessoa ao mesmo tempo e se o falece um usufrutuário, será cancelado o usufruto apenas com relação à fração correspondente. Exemplo: usufruto sobre 100% do imóvel em favor de A e B. Se A falece, será cancelado apenas os seu usufruto, ou seja, de 50% do bem, nada muda em relação a B. Agora se na constituição do usufruto estiver expressamente o direito de acrescer, o falecimento de um dos usufrutuários, o seu quinhão irá ser acrescido ao do sobrevivente. No exemplo, com falecimento de A o seu quinhão passa para B, que então possuirá a titularidade do usufruto sobre a totalidade do imóvel.

Direitos Reais Aula 12 25-10-18

1495 e 1496 diz respeito ao registrador.. não nos interessa propriamente nos estudos do direito real… são comandos ao tabelião. O que o registrador faz quando recebe o titulo de hipoteca? Prenota? Verifica os requisitos?

Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.

§ 1.º O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.

§ 2.º As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.

hipoteca legal deve ser registrada e especializada… precisamos ver o que é hipoteca legal.. e precisamos ver o que é especializar. Mas não temos dúvida que todo o direito real deve ser registrado, mas quanto a especializar…

Art. 1.498. Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada.

LRP 6015/73 Art. 238. O registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro.

CC Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

LRP 238 e art. 1485 diz que a hipoteca tem 30 anos.. mas o art. 1498 cc diz que é 20 anos… como resolvemos isso? O tempo máximo da hipoteca na prática é 30 anos pelo LRP…. ela pode durar mais se houver novo titulo e novo registro.. mas de qualquer forma dura até a obrigação garantida durar. Se durar mais que 30 anos? Necessário novo titulo e novo registro.

Mas e essa questão de hipoteca especializada ser 20 anos? Hipoteca legal e judiciária está relacionada a especialização… Há uma questão aqui de técnica legislativa…

especialização é medida assecuratória que torna indisponíveis os bens imóveis do acusado, de origem lícita, tendo por fim assegurar a reparação do dano ao ofendido

a hipoteca legal está no 1489

Art. 1.489. A lei confere hipoteca:

I – às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;

II – aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;

III – ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;

IV – ao coerdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;

V – ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.

o que é hipoteca legal? É op lege… não depende da vontade, mas se desdobra da lei. A lei confere hipoteca. É a espada da lei.

No inciso I imagina que um partido ganhe e o presidente da republica tem imóveis.. ai o presidente deve ao estado.. o estado tem a hipoteca legal dele pois ele é encarregado pela administração do pais, incluindo suas rendas e fundos…

 no caso do II tome as causas suspensivas de casamento previstas no art 1523, I não devem casar o viúvo que tem filho do cônjuge falecido e não fez partilha. Assim se a pessoa fez isso, tem o ônus da hipoteca legal do filho sobre seus imóveis. É uma proteção aos filhos.

no caso do inciso III se trata de reparação ex delito.

no caso do inciso IV… aqui é entre herdeiros… mas qual a situação aqui? Toda hipoteca é para garantir uma divida.. e que divida é? É a divida do quinhão ou torna. O de cujos deixou um montemor.. um conjunto de bens que vai ser partilhado… cada herdeiro  vai ter um quinhão ou torna da partilha. Mas é qualquer imóvel do herdeiro? Não…  Aqui é no caso de ter ocorrido um imóvel adjudicado a um herdeiro… e torna significa que houve uma partilha e um herdeiro recebeu um imóvel e esse herdeiro se chama reponente. E esqueceram de um irmão… Aí esse irmão é chamado de coerdeiro.

E no caso do inciso V é para garantir o pagamento de uma arrematação judicial

Art. 1.490. O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, provando a insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado com outros.

veja.. A especialização da hipoteca legal consiste em definir o valor da responsabilidade a ser garantida, bem como determinar, dentre os bens do devedor, qual deles será hipotecado como forma de garantia.

Assim imóvel especializado é o imóvel especificado no 1489.. por exemplo o imóvel adjudicado ao herdeiro.. lembra que essa dura 20 anos… mas se ele não é suficiente.. ai autoriza o credor a pedir um reforço…

Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor.

Aqui é a possibilidade de substituir a hipoteca legal, mas ocorre a requerimento do devedor e a critério do juiz, portanto é uma situação judicial.

Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.

§ 1.º O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.

§ 2.º As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.

veja aqui.. há a obrigação de registrar e especializar.. mas há legitimados que não estão obrigados.. como os interessados e o MP…

O MP é legitimo ao incapaz…

Hipoteca judiciária

Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.

§ 1.º A decisão produz a hipoteca judiciária:

I – embora a condenação seja genérica;

II – ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor;

III – mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.

§ 2.º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.

§ 3.º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a parte informá-la-á ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.

§ 4.º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.

§ 5.º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.

Aqui não é nem convencional nem legal.. mas é judiciária… É um direito ao credor de uma decisão judicial que condena o réu a uma obrigação… ela é um titulo que permite registrar a hipoteca.

Quais os bens que podem ser hipotecados?

 Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II – o domínio direto;

III – o domínio útil;

IV – as estradas de ferro;

V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI – os navios;

VII – as aeronaves;

VIII – o direito de uso especial para fins de moradia;

IX – o direito real de uso;

X – a propriedade superficiária.

§ 1.º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.

§ 2.º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.

Cuidado.. você pode cair na armadilha de pensar que esse rol é taxativo, de jeito nenhum. O rol não é taxativo, mas é necessário haver previsão legal. Por exemplo a hipoteca judiciária que está no CPC. Há quem defenda que o direito de um promitente comprador seria passível de hipoteca.

Os imóveis podem ser objeto de hipoteca. O que é imóvel? ele esta lá no 79 e 80…

Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:

I – os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;

II – o direito à sucessão aberta.

e aqui o inciso I transforma em bem imóvel um direito real. E como o direito a adjudicação compulsória é um direito real sobre imóvel… por força do art. 80 ele é imóvel e assim pode ser hipotecado..

Continuando a ver o 1473…. ali fala em domínio direto e domínio útil… para ver isso temos que conhecer o instituto da enfiteuse que não existe mais.. pois foi proibida art. 2038. Enfiteuse está proibida de ser constituída.. mas as que se constituíram até 2002 estão ainda validas e são tratadas tal como o código anterior a tratava.

Enfiteuse é conhecida como aforamento ou aprazamento. Há dois sujeitos enfiteuta e o senhorio (proprietário). Em se tratando de domínio, quem tem domínio? Sempre associamos ao proprietário. O senhorio tem o domínio direto e o enfiteuta tem o domínio útil.

Existem muitos imóveis na configuração de enfiteuta. No 1225 não esta mais a enfiteuse… ele deixou de constar no rol de direitos reais. Mas encontramos nos registros imobiliários.

Você é um representante da União, presidente da republica. Ele é o titular.. guardião.. administrador dos bens da União. Dentre esses bens existem os rios… os imóveis banhados pelos oceanos.. e esses bens que margeiam os oceanos podem ser muito interessantes aos particulares. Imagina um hotel na ponta da praia. Não se pode adquirir um imóvel na frente do mar… mas aí criaram o instituto da enfiteuse. E assim ele pagava um laudêmio e foro.. não é tributo, mas equivale um aluguel. Um preço para aproveitar-se da utilidade.

Assim as enfiteuses existentes podem ser objeto de hipoteca.

Enfiteuse transferência ao adquirente (enfiteuta) do domínio útil, gozo e fruição mediante renda ou foro.

o inciso iV fala em estrada de ferro. Existe uma seção sobre esse tipo de hipoteca.. 102 e seguintes… todo o conjunto é hipotecado.. os trilhos.. as estações…

Da Hipoteca de Vias Férreas

Art. 1.502. As hipotecas sobre as estradas de ferro serão registradas no Município da estação inicial da respectiva linha.

Art. 1.503. Os credores hipotecários não podem embaraçar a exploração da linha, nem contrariar as modificações, que a administração deliberar, no leito da estrada, em suas dependências, ou no seu material.

Art. 1.504. A hipoteca será circunscrita à linha ou às linhas especificadas na escritura e ao respectivo material de exploração, no estado em que ao tempo da execução estiverem; mas os credores hipotecários poderão opor-se à venda da estrada, à de suas linhas, de seus ramais ou de parte considerável do material de exploração; bem como à fusão com outra empresa, sempre que com isso a garantia do débito enfraquecer.

Art. 1.505. Na execução das hipotecas será intimado o representante da União ou do Estado, para, dentro em quinze dias, remir a estrada de ferro hipotecada, pagando o preço da arrematação ou da adjudicação.

Quando falamos de um conjunto de bens.. falamos de universalidade.

O inciso V fala que os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.

Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial

imagina que um proprietário de solo está explorando os recursos naturais… os recursos não são dele mas sim da união.. O que o proprietário do solo tem? O direito de explorar.. e esse direito se chama lavra. E é possível hipotecar esse direito.

o direito de lavra é o direito de explorar uma mineração.. e existem os bens associados.. as máquinas.. os guindastes…

Os navios e aeronaves, os incisos VI e VII tratam deles. Eles são considerados bens imóveis. Ele é hipotecável? Sim. Mas eles são passíveis de alienação fiduciária.. e a hipoteca deles vem perdendo a força. Existem códigos e decretos especiais que tratam deles:

decreto 18871/29 art. 278

lei  7652/88 art. 138

esses dois diplomas são específicos… existem requisitos específicos para constituir essas hipotecas.

VIII,  IX e X são afetos a compreensão prevista dos direitos sobre coisa alheia, mas que não são na gênese outra coisa senão direito de fruição: uso especial para fins de moradia, o uso e a propriedade superficiária.

O direito de superfície é um direito de usar a superfície. E o direito de laje pode ser considerados hipotecável…

extinção

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

I – pela extinção da obrigação principal;

II – pelo perecimento da coisa;

III – pela resolução da propriedade;

IV – pela renúncia do credor;

V – pela remição;

VI – pela arrematação ou adjudicação.

Cuidado… extinta a divida extingue a hipoteca.. mas não vale o contrário.. extinta a hipoteca não necessariamente extingue a divida..  pois quando a coisa perece… perde a potencialidade econômica mas a divida está lá

A resolução da propriedade…  lembra do instituto da resolução da propriedade?

e a renuncia do credor? também.. ai qualquer renuncia.. não importa o motivo

remição aqui é o resgate… pagamento.. ao invés de deixar o bem ser arrematado, eu faço a remição. Pago e me livro.

arrematação ou adjudicação são formas de aquisição de bens. A doutrina hoje diz que a única forma efetiva de aquisição originária é a usucapião. Quando muito a desapropriação.. a arrematação e adjudicação era tida como originaria antes… você adquire o bem por arrematação ou adjudicação por meio do estado.. se recebe o bem livre e desembaraçado. Tem que averbar no registro para dar  publicidade veja o 1500

Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.

Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

olha… a arrematação ou adjudicação é oriunda de um processo judicial. E aqui fala em notificar judicialmente. Isso ocorre dentro do processo judicial. Olho vivo… se você for a um leilão… tem que ficar experto.. ver se os credores foram devidamente notificados.

art. 31 dec 3365/41 trata de desapropriação. existe uma sub-rogação e não uma extinção

Direitos Reais Aula 11 18-10-18

Penhor industrial

Art. 1.447. Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos,materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados.

Parágrafo único. Regula-se pelas disposições relativas aos armazéns gerais o penhor das mercadorias neles depositadas.

o bem pode ser individual ou pode ser universal, como um estoque ou um estabelecimento. Serve para fomento dos negócios.

Ele tem um ato constitutivo veja:

Art. 1.448. Constitui-se o penhor industrial, ou o mercantil, mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde estiverem situadas as coisas empenhadas.

Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor industrial ou mercantil, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula do respectivo crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar

veja que o direito real exige registro. E aqui o bem móvel é registrado no cartório de RI. Também, pelo parágrafo, pode ser emitido cédula do respectivo crédito.

Qual a diferença de uma cédula de credito pignoratício e um nota promissória? Os dois são títulos executivos, mas a execução de um é diferente do outro.

Art. 1.449. O devedor não pode, sem o consentimento por escrito do credor, alterar as coisas empenhadas ou mudar-lhes a situação, nem delas dispor. O devedor que, anuindo o credor, alienar as coisas empenhadas, deverá repor outros bens da mesma natureza, que ficarão sub-rogados no penhor

veja que se pode alienar coisas empenhadas desde que haja anuência do credor e reposição dos bens em sub-rogação

Art. 1.450. Tem o credor direito a verificar o estado das coisas empenhadas, inspecionando-as onde se acharem, por si ou por pessoa que credenciar.

Do Penhor de Direitos e Títulos de Crédito

coisa é coisa e direito é direito. E aqui há uma outra faceta do penhor… aqui é um penhor não sobre a coisa, as penhor do direito sucetível de cessão a coisa móvel:

Art. 1.451. Podem ser objeto de penhor direitos, suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis

aqui é penhor de créditos em geral. Veja que uma coisa é o penhor do direito, e outra o penhor de titulo de credito. São duas coisas diferentes que o legislador colocou em uma única sessão.

Uma ação de uma empresa o que é? Eu tenho ação, a menor representação sobre o patrimônio de uma empresa. A ação pode ser cedida? Sim. Posso oferecer ações em penhor? Sim. Eu na ofereço uma coisa, mas um direito que ela representa. O titulo de crédito serve a circulação, a fomentar negócios.

E esse eu tenho um direito autoral? E se eu tenho direito a fonografia de um artista. Esse direito pode ser cedido? Pode servir ao penhor? Sim. Assim todo o crédito pode ser objeto de penhor. Pois credito é um direto que pode ser cedido. As vezes ele esta substanciado em um titulo de credito, mas as vezes não.. mas ele pode estar em um contrato.. ou em um formal de partilha.

Art. 1.452. Constitui-se o penhor de direito mediante instrumento público ou particular, registrado no Registro de Títulos e Documentos.

Parágrafo único. O titular de direito empenhado deverá entregar ao credor pignoratício os documentos comprobatórios desse direito, salvo se tiver interesse legítimo em conservá-los

olha aqui é como constitui, mediante registro. Aqui é no TD. E olha o parágrafo.. tem que entregar os documentos ao credor

Art. 1.453. O penhor de crédito não tem eficácia senão quando notificado ao devedor; por notificado tem-se o devedor que, em instrumento público ou particular, declarar-se ciente da existência do penhor

olha.. aqui tem mais um requisito. Não basta o registro. Tem que notificar o devedor para ter eficácia. Mas se você pensar isso é uma bobagem… basta o credor colocar no contrato de penhor essa ciência do devedor

Art. 1.454. O credor pignoratício deve praticar os atos necessários à conservação e defesa do direito empenhado e cobrar os juros e mais prestações acessórias compreendidas na garantia.

olha como o credor tem que defender os direitos… pois é como se estivesse na posse dele esse bem.

Art. 1.455. Deverá o credor pignoratício cobrar o crédito empenhado, assim que se torne exigível. Se este consistir numa prestação pecuniária, depositará a importância recebida, de acordo com o devedor pignoratício, ou onde o juiz determinar; se consistir na entrega da coisa, nesta se sub-rogará o penhor.

Parágrafo único. Estando vencido o crédito pignoratício, tem o credor direito a reter, da quantia recebida, o que lhe é devido, restituindo o restante ao devedor; ou a excutir a coisa a ele entregue.

O direito de crédito tem que ser cobrado. Ele tem que não só ter potencial econômico, mas ele tem que realmente exercer essa economia.

Art. 1.458. O penhor, que recai sobre título de crédito, constitui-se mediante instrumento público ou particular ou endosso pignoratício, com a tradição do título ao credor, regendo-se pelas Disposições Gerais deste Título e, no que couber, pela presente Seção

aqui é só o titulo de credito. Já não são créditos ordinários dos artigos anteriores. Aqui é título de crédito. Endosso é ato cambiário de transferência de titularidade de um título de crédito. Tem endosso em branco.. em preto e endosso mandato… em branco o endossante deixa ao portador o título. No endosso em preto o endossante nomeia o endossatário. E no endosso mandato o endossante deixa a decisão de endossar a um mandatário. Há um endosso caução, um endosso deixado a um credor na forma de garantia. Para que ele mude de mãos livre leve e solto precisa ser em branco ou em preto. Um endosso mandato não circula ao mandatário… só dá poder a ele de endossar. E no caso do endosso caução ou endosso garantia, o endosso caução só pode ser exercido se exercida a garantia.. Ou seja o devedor deixa o titulo em endosso caução ao credor, que exerce o endosso somente se não paga a divida. E o endosso caução pode ser um direito real se for realizado na forma de endosso pignoratício.

Art. 1.459. Ao credor, em penhor de título de crédito, compete o direito de:

I – conservar a posse do título e recuperá-la de quem quer que o detenha;

II – usar dos meios judiciais convenientes para assegurar os seus direitos, e os do credor do título empenhado;

III – fazer intimar ao devedor do título que não pague ao seu credor, enquanto durar o penhor;

IV – receber a importância consubstanciada no título e os respectivos juros, se exigíveis, restituindo o título ao devedor, quando este solver a obrigação.

Penhor de veículos

Art. 1.461. Podem ser objeto de penhor os veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução.

Art. 1.462. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, e

anotado no certificado de propriedade.

Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida garantida com o penhor, poderá o devedor emitir cédula de crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar.

Art. 1.463. Não se fará o penhor de veículos sem que estejam previamente segurados contra furto, avaria, perecimento e danos causados a terceiros.

olha só.. o Brasil é um pais complexo.. arriscado… os bens perecem… portanto o legislador exigiu um seguro. Quem será o beneficiário do seguro? O credor

Art. 1.464. Tem o credor direito a verificar o estado do veículo empenhado, inspecionando-o onde se achar, por si ou por pessoa que credenciar

Art. 1.465. A alienação, ou a mudança, do veículo empenhado sem prévia comunicação ao credor importa no vencimento antecipado do crédito pignoratício.

ou seja.. posso vender o veículo, mas a dívida vence no ato. Veja que se houver consentimento do credor não ocorre o vencimento antecipado. E o credor ainda exerce o direito de sequela e vai buscar o veiculo onde quer que esteja

Penhor legal

Art. 1.467. São credores pignoratícios, independentemente de convenção:

I – os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou  estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito;

II – o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas

olha só… deixei uma mochila no estabelecimento do hotel. Não paguei a divida… o hotel pode reter minhas coisas e depois buscar legitimar o penhor.

Ele tem direito ao penhor, mas não implica que ele pode ficar com o bem, mas sim é retenção e depois por meio de homologação judicial do penhor legal venda o bem e pague a divida:

Art. 1.471. Tomado o penhor, requererá o credor, ato contínuo, a sua homologação judicial.

ai temos que ver no CPC como funciona isso

DA HOMOLOGAÇÃO DO PENHOR LEGAL

CPC Art. 703. Tomado o penhor legal nos casos previstos em lei, requererá o credor, ato contínuo, a homologação.

§ 1.º Na petição inicial, instruída com o contrato de locação ou a conta pormenorizada das despesas, a tabela dos preços e a relação dos objetos retidos, o credor pedirá a citação do devedor para pagar ou contestar na audiência preliminar que for

§ 2.º A homologação do penhor legal poderá ser promovida pela via extrajudicial mediante requerimento, que conterá os requisitos previstos no § 1.º deste artigo, do credor a notário de sua livre escolha.

§ 3.º Recebido o requerimento, o notário promoverá a notificação extrajudicial do devedor para, no prazo de 5 (cinco) dias, pagar o débito ou impugnar sua cobrança, alegando por escrito uma das causas previstas no art. 704, hipótese em que o procedimento será encaminhado ao juízo competente para decisão.

§ 4.º Transcorrido o prazo sem manifestação do devedor, o notário formalizará a homologação do penhor legal por escritura pública.

veja que pode ser exercida de forma extrajudicial, mas se houver impugnação converte-se para judicial.. e ai decisão final é do juiz.

Art. 1.468. A conta das dívidas enumeradas no inciso I do artigo antecedente será extraída conforme a tabela impressa, prévia e ostensivamente exposta na casa, dos preços de hospedagem, da pensão ou dos gêneros fornecidos, sob pena de nulidade do penhor.

penhor legal é mais uma das garantias oferecidas no caso da locação.

Art. 1.472. Pode o locatário impedir a constituição do penhor mediante caução idônea.

A posse do penhor legal se assemelha ao direito de retenção.

lei 6533/78 diz respeito a material cênico na atividade teatral…

decreto lei 4191/42 fala de equipamentos industriais

tem previsão de retenção também

quais as cautelas que vou tomar com alguém que esta em uma relação de consumo? Se a lei me dá direito de reter, não me dá direito a invadir a intimidade e privacidade… pode configurar um abuso de direito. A pessoa  entrou, invadiu, retirou… imagina o conflito que pode dar.

Na vida prática esse penhor é bem menos exercido. é mais fácil imaginar que existem outras formas de garantia menos controversas.

DA HIPOTECA

veja a grandeza desse dispositivo… não é para criança… Esse direito ocupou na vida dos brasileiros muito tempo até que surgiu a alienação fiduciária… E há ainda uma massa de pessoas que tem hipotecas.

Hipoteca é direito real de garantia que recai sobre coisa alheia… se você falar que recai sobre bem imóvel.. mas não é só imóvel… não é só o inciso I do art. 1473… tem muito mais…

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II – o domínio direto;

III – o domínio útil;

IV – as estradas de ferro;

V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI – os navios;

VII – as aeronaves;

VIII – o direito de uso especial para fins de moradia;

IX – o direito real de uso;

X – a propriedade superficiária.

§ 1.º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.

§ 2.º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado

veja que navios… aeronaves… são objetos de hipoteca… essa é a nossa clave. Não são bens imóveis.

lei 7652/88 trata da hipoteca de navio… de aeronaves também tem uma lei própria

Imóvel em condomínio pode ser objeto de hipoteca? Se for condomínio edilicio? Ai pode tranquilo.. mas se for condomínio comum? Preciso da anuência dos comunheiros? veja como a questão é complexa…

e a hipoteca pode abranger outros direitos reais.. não é só a propriedade… veja que existe hipoteca do direito de superfície.. de uso… etc…

Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel.

aqui tem muitas premissas.. imagina que hipotequei um imóvel.. tudo ali se envolve… suas acessões.. construções… e tudo o que nele se incorpore… as arvores… a horta…

um imóvel pode ter ônus reais… pode ser outra hipoteca.. um penhor sobre um equipamento.. uma acessão… Na matricula tem todos os ônus gravados no imóvel.. e isso não impede a hipoteca… mas eles subsitem.

um primeiro dogma é a multiplicidade de hipoteca e outros ônus. E a outra é que o bem tem que ter potencialidade econômica. O credor deve avaliar o negocio da hipoteca… existe potencialidade econômica ou os ônus reais existentes esgotaram essa potencialidade.

essa multiplicidade de ônus reais vai exigir um critério de prioridade. E esse critério é em reação a ordem cronológica de prenotação no cartório de RI de cada ônus.

Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.

olha só.. isso constava em muitos contratos hipotecários. Clausulas abusivas. A jurisprudência já anulava nos julgados… mas ai o legislador positivou isso no código  de 2002.

veja o paragrafo único.. o credor também não fica a ver navios…

porque se impediria a venda de um bem dado em garantia? Não faz sentido se o credor hipotecário tem o direito de sequela.

Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor

aqui esta novamente a multiplicidade de ônus reais…

Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.

Parágrafo único. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.

aqui começa a desatar o nó da prioridade entre os ônus reais… primeiro ponto tempos aqui duas premissas.. a insolvência do devedor e a existência de pelo menos duas hipotecas.

o que e insolvência do devedor? É a sua capacidade de saudar a divida… mas isso não se confunde com impontualidade, que é a falta de pagamento…

Assim a regra do caput é que a prioridade da primeira hipoteca sobre a segunda. A segunda hipoteca tem que esperar o vencimento da primeira hipoteca.

segunda hipoteca, hipoteca de segundo grau ou sub hipoteca… são nomes para a mesma coisa. E esse artigo coloca que a segunda hipoteca deve aguardar o vencimento da primeira.

E a exceção é a insolvência do devedor.  Mas a jurisprudência entende que aqui se interpreta como impontualidade e não como insolvência.. já que a insolvência implica em concurso de credores.. com regras próprias e não implicaria na execução do imóvel pela segunda hipoteca sem observar o vencimento da primeira…

Só tem hipoteca se houver registro

Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um.

Parágrafo único. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca.

olha… se um contrato tem vários imóveis em hipoteca o mesmo contrato deve ser registrado em cada cartório. O paragrafo único coloca a legitimidade de quem pode pedir o registro.

Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo.

Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.

olha aqui a prioridade e preferência. lembra do 1477… que a segunda hipoteca espera o vencimento da primeira para executar o imóvel. E o critério é a numeração sucessiva do protocolo.

Art. 1.494. Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.

Não tem empate.. sempre tem uma ordem. Esse artigo é obedecido pelo registrador. Ele é impedido de registrar no mesmo dia e gerar duvida sobre a ordem de preferência.

Direitos Reais Aula 10 10-10-2018

Art. 1.437. Produz efeitos a extinção do penhor depois de averbado o cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.

aqui ele fala de eficácia. Não se trata de mera solenidade, mas forma de constituir e desconstituir penhor. O registro é que a regra geral é que o registro produz efeito de eficácia dada a sua publicidade. Todos conhecem o fato registrado. E nesse caso não se trata somente de publicidade, mas de requisito de eficácia.

Tudo o que falamos até agora é penhor comum. Agora vamos ver os especiais: Rural, industrial e mercantil, títulos de crédito,  veiculo, legal.

Os penhores especiais tem regra própria. Aproveitam-se as regras de penhor comum se houver compatibilidade.

Penhor rural

existem 2. O penhor agrícola e pecuário.

Art. 1.438. Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.

Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula rural pignoratícia, na forma determinada em lei especial.

ambos exigem instrumento publico ou particular, mas registrado no cartório de registro de imóveis. Mas o penhor recai sobre bens móveis.. e isso é a norma estabelecida, mas em teoria não combina… mas a lei de registros públicos prevê a mesmo locar de registro. Então se perguntam se existe algum registro relativo a bens móveis no cartório de RI, o penhor rural é um deles.  O cartório de registro é o cartório do local dos bens.

vide art. 167, I, n. 4, 13, 14 e 15, da LRP.

Veja o quanto é importante esse parágrafo único. Ele define muito bem o penhor… o 1431 nao define tao bem como esse paragrafo… os conceitos aqui estão bem melhor pontuados, e servem de definição a qualquer outra forma de penhor

Quem cuida da cédula pignoratícia é uma lei especial. Lembrem de que há duas formas de criação de títulos de crédito.. o saque e a emissão. O penhor rural dá ensejo a um titulo de crédito chamado de cédula de credito rural pignoratício.

A lei autoriza a cédula de crédito. Para que a lei autoriza uma cédula de credito se o penhor já tem sua força no mundo jurídico na forma de direito real? Para permitir a circulação. E existe uma desvinculação dos títulos de crédito em relação a origem da divida.

Art. 1.439. O penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser`convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas.

§ 1.º Embora vencidos os prazos, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem.

§ 2.º A prorrogação deve ser averbada à margem do registro respectivo, mediante requerimento do credor e do devedor.

o tempo do penhor é o mesmo da obrigação. Não posso ter um penhor de 15 anos se a minha divida é de 10 anos..

o parágrafo reforça  a natureza de direito real do penhor. Mesmo que a divida vencer, o penhor se mantém

Art. 1.440. Se o prédio estiver hipotecado, o penhor rural poderá constituir-se independentemente da anuência do credor hipotecário, mas não lhe prejudica o direito de preferência, nem restringe a extensão da hipoteca, ao ser executada.

Por exemplo uma hipoteca sobre um prédio em uma fazenda… suponho que esse prédio é o armazém onde deposito o trigo. As garantias reais convivem. E o prédio pode ter esteiras automáticas, balanças… essas coisas são empenháveis… E o penhor convive com a hipoteca. Mas a preferência existe na ordem do ingresso no registro imobiliário… a data de prenotação. Com relação a extensão, o mundo rural é diferente do mundo urbano que estamos acostumados. Uma fazenda pode ter diversas matriculas.

Art. 1.441. Tem o credor direito a verificar o estado das coisas empenhadas, inspecionando-as onde se acharem, por si ou por pessoa que credenciar.

assim o credor tem um direito. Ele pode obrigar a isso quem detém o bem.

assim a diferença maior é do penhor rural  e do comum é o registro no RI

As vezes tem coisas moveis que são por força da lei consideradas imóveis pois se integram ao patrimônio imobiliário.

Penhor agrícola

Art. 1.442. Podem ser objeto de penhor:

I – máquinas e instrumentos de agricultura;

II – colheitas pendentes, ou em via de formação;

III – frutos acondicionados ou armazenados;

IV – lenha cortada e carvão vegetal;

V – animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola.

aqui fala sobre o que o penhor agrícola recai. Veja que até a lenha amontoada tem valor econômico. Veja que é a lenha cortada e não a arvore.

Penhor pecuário

Art. 1.444. Podem ser objeto de penhor os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de lacticínios.

veja que aqui fala do penhor pecuário. Veja.. nem todo animal é objeto de penhor pecuário, tem que considerar o animal do 1442 que exclui os animais  do serviço ordinário do estabelecimento.

Art. 1.443. O penhor agrícola que recai sobre colheita pendente, ou em via de formação, abrange a imediatamente seguinte, no caso de frustrar-se ou ser insuficiente a que se deu em garantia.

Parágrafo único. Se o credor não financiar a nova safra, poderá o devedor constituir com outrem novo penhor, em quantia máxima equivalente à do primeiro; o segundo penhor terá preferência sobre o primeiro, abrangendo este apenas o excesso apurado na colheita seguinte.

olha aqui.. frutos pendentes ou em vias de formação é algo que ainda não está ainda especificado. A safra agrícola pode ser bem de sujeito a penhor. Aqui é um bem sujeito a uma álea.

Art. 1.446. Os animais da mesma espécie, comprados para substituir os mortos, ficam sub-rogados no penhor.

Parágrafo único. Presume-se a substituição prevista neste artigo, mas não terá eficácia contra terceiros, se não constar de menção adicional ao respectivo contrato, a qual deverá ser averbada.

aqui fala da sub-rogação do penhor rural… a perda do bem no penhor comum acarreta extinção… mas no penhor rural pode ocorrer a sub-rogação do bem.

No penhor rural, não precisamos ter a tradição. O gado fica onde está. A plantação fica onde está. Isso não compromete o direito real de garantia.

Penhor Industrial

veja o decreto lei 413/69  e decreto lei 1102/1903

Art. 1.447. Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados.

Parágrafo único. Regula-se pelas disposições relativas aos armazéns gerais o penhor das mercadorias neles depositadas.

 veja o objeto.. maquinas aparelhos… animais usados na industrialização.. matérias primas etc.. a lei de armazéns gerais é o decreto lei 1102. Um boi seria objeto de qual penhor? depende.. pode ser rural.. mas pode ser industrial

Art. 1.448. Constitui-se o penhor industrial, ou o mercantil, mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde estiverem situadas as coisas empenhadas.

Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor industrial ou mercantil, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula do respectivo crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar.

veja que este também se registra em cartório de RI e também se pode emitir titulo de crédito

Direitos Reais Aula 09 04-10-2018

Direitos reais sobre coisa própria, coisa alheia.. Não existe essa divisão muito clara no código

TÍTULO IV

Da Superfície

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

TÍTULO X

Do Penhor, da Hipoteca e da Anticrese

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

olhem esses artigos…  1369 trata de conceder a outrem um direito… veja que é direito real sobre coisa alheia.

E o art. 1419  diz que a divida é garantida por direitos reais de penhor, anticrese e hipoteca..

o direito das coisas não se encerra na propriedade. Existe o direito de vizinhança.. etc..

Direito real sobre coisa alheia ainda se subdivide em fruição, do art. 1368 a 1418,  e  direitos reais de  garantia 1419 para frente.  E ainda há o direito real para aquisição da coisa.

Art. 1.225. São direitos reais:

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

esse direito não havia antes.. mas agora é um direito real diferente.. pois não é de garantia nem fruição… mas ele está lá. Ele inaugura uma terceira categoria, no caso de não ter cláusula de arrependimento, se cofigurando um direito real para aquisição.

direitos reais de coisa alheia para fruição

usufruto

uso

superfície

habitação

servidões

efiteuse ( o comando legislativo não permite mais a criação desta, mas as que existem continuam)

direitos reais de coisa alheia para garantia

hipoteca

penhor

anticrese

alienação fiduciária (essa esta em lei especial)

no ano de 330 AC como se pagavam as dívidas? Com o próprio corpo. Agora a divida é paga com o patrimônio

Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.

CPC Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.

esse é o princípio da responsabilidade patrimonial. É sobre os bens do devedor, não de terceiros. E não pode avançar além dos bens.

Assim é muito importante a existência de garantias, pois há um limite patrimonial de exigibilidade. A garantia diminui o risco. Assim o credor exerce direito sobre coisa alheia do devedor na forma de garantia.

o crédito precisa circular. E a responsabilidade patrimonial do 391 é pouco para se faça sem prejuízo do credor. Precisa completar com garantias.

Fiança.. aval… estas são garantias, mas são fidejussórias, pessoais e não reais. Não se podem confundir garantias reais e fidejussórias. Quais as diferenças?

a fidejussória não é oponível erga omnes. Não tem direito de sequela…. essa é a característica do direito real que as garantias pessoais não tem.

Se todo o patrimônio do devedor responde as suas dividas.. mas os elementos que compõe o patrimônio não está pré dividido entre os credores… mas no caso de um bem dado em garantia  real, este bem se destaca da massa patrimonial do devedor e assim o credor é exclusivo na afetação de um bem dado em garantia real.  Os demais credores não podem contar com esse bem para satisfazer o seu crédito.

o 1419 diz que o bem fica sujeito ao vinculo. Isso é o caráter real de garantia.

Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.

§ 1.º A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.

§ 2.º A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos;

mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

sujeito – quem pode alienar

objeto  – os bens que podem ser alienados

bens públicos não podem ser alienados. Tudo vimos de bens cabe aqui.

no caso do sujeito, só o proprietário com plena capacidade civil.. aqui vemos o estatuto do deficiente, do idoso…

o paragrafo 1 é conhecido pelo principio da retroatividade. Assim na hora que se regulariza um compromisso em propriedade, a superveniência da titularidade retroage… limpa o vicio de uma garantia dada por quem não era dono.

quando falamos de quem pode alienar.. não esta falando somente de compra e venda. o promitente comprador pode alienar o bem pois tem o direito futuro da coisa.

Efeitos reais de garantia.

oponibilidade erga omnes – O registro o torna conhecido a todos.

tem o direito de sequela – perseguir o bem nas mãos de quem quer que o detenha

direito de preferência – o 391 diz que todos os bens satisfazem os créditos. E ai no caso de concurso de credores, todos se satisfazem dos bens do devedor, mas existe a preferência, há privilegio a certos tipos de crédito… e o direito real de garantia se configura privilégio em relação ao quirografário.

Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.

Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.

excutir é executar. Ele esta falando de execução. O legislador dá a esse direito uma qualificação alinhada com o direito processual, na parte de execução. O direito de excutir é o direito de ação de execução.

Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação

as garantias reais são indivisíveis. O devedor paga todas as parcelas menos uma… ele terá a garantia executada. Ele perde o bem inteiro. Mas não entenda que haverá um enriquecimento ilícito do credor. A execução implica na venda, mas o valor conseguido paga a divida e o que sobra é ressarcido ao devedor.

Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.

Nulidade de  clausula comissória = eu dou desde logo uma autorização a um credor a ficar com o bem em pagamento. Isso é vedado, é nulo de pleno direito. Eu posso fazer isso depois, uma dação em pagamento,  mas não posso fazer desde logo. não confunda clausula comissória com dação em pagamento

o direito real de garantia tem característica acessória. Se a divida é paga o direito se extingue. Mas se o bem se deteriora a divida continua. É só o acessório que segue o principal e não o contrário

ANTICRESE

Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.

§ 1.º É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será imputado ao capital.

§ 2.º Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.

é demodê.. não é muito usada… a professora que foi curadora de registros públicos nunca viu. Ela só cabe para a coisa imóvel. Ela tem a peculiaridade de permitir, de acordo com o 1423, o direito anticrético de reter o bem para ser garantia enquanto a divida não ser paga.

mas olhem os parágrafos.. o primeiro mostra que há limitação de juros legais.

e o paragrafo 2 mostra que pode ocorrer uma simultaneidade de direitos reais sobre o mesmo imóvel.

Ela tem prazo de duração. Não pode superar 15 anos…

Art. 1.423. O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituição

garantia do crédito que permite ao credor o usufruto do bem e desses frutos abata a dívida.

hipoteco a casa… eu fico com a casa. Não tem entrega. Mas no caso da anticrese ocorre o usufruto do imóvel e o credor usa para abater a divida.

Art. 1.507. O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração.

§ 1.º Se o devedor anticrético não concordar com o que se contém no balanço, por ser inexato, ou ruinosa a administração, poderá impugná-lo, e, se o quiser, requerer a transformação em arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poderá ser corrigido anualmente.

§ 2.º O credor anticrético pode, salvo pacto em sentido contrário, arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, mantendo, até ser pago, direito de retenção do imóvel, embora o aluguel desse arrendamento não seja vinculativo para o devedor.

Art. 1.509. O credor anticrético pode vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografários e os hipotecários posteriores ao registro da anticrese.

§ 1.º Se executar os bens por falta de pagamento da dívida, ou permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de retenção ao exequente, não terá preferência sobre o preço.

§ 2.º O credor anticrético não terá preferência sobre a indenização do seguro, quando o prédio seja destruído, nem, se forem desapropriados os bens, com relação à desapropriação.

aqui resolve o problema de terceiro adquirindo o bem. Lembrando o direito de retenção do credor anticrético.

Na execução o credor anticrético tem que opor o seu direito de retenção. Olha só… um direito erga omnes é obrigado a noticiar nos autos da execução para o exercício de seu direito…

Penhor

Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.

Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.

qual o bem sujeito a penhor? Móvel. Quando o legislador fala em coisa,  seria isso o bem corpóreo, mas existe penhor de título de crédito, que são bens incorpóreos. O legislador quando quer falar em bem incorpóreo ele fala em bens e direitos.

Art. 1.451. Podem ser objeto de penhor direitos, suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis.

Só a penhor com a tradição… pois o 1341 fala em transferência efetiva da posse, o que para bens móveis entende-se a tradição. Diferente da anticrese, o credor não pode tirar da coisa a utilidade.

Art. 1.432. O instrumento do penhor deverá ser levado a registro, por qualquer dos contratantes; o do penhor comum será registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

Penhor comum, o contrato ( instrumento)  deve ser registrado no TD.  Mas tem o penhor rural… penhor industrial e mercantil… tem o penhor do titulo de crédito… e se não for nenhum desse é comum.

para os outros tem que olhar.. 1438 trata do penhor rural.. e é registrado no RI.

Dos Direitos do Credor Pignoratício

Art. 1.433. O credor pignoratício tem direito:

I – à posse da coisa empenhada;

II – à retenção dela, até que o indenizem das despesas devidamente justificadas, que tiver feito, não sendo ocasionadas por culpa sua;

III – ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa empenhada;

IV – a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se lhe permitir expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procuração;

V – a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder;

VI – a promover a venda antecipada, mediante prévia autorização judicial, sempre que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado. O dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idônea.

tem direito a posse,  a retenção.. mas não se confunde com o direito a retenção da anticrese. A retenção do anticrético é para pagar. E a retenção do pignoratício é para indenizar

o inciso III diz que coisas tem vícios. Que vicio e esse? Se a coisa tem vícios ela perde o seu valor.. e o credor tem que ser ressarcido do prejuízo. Lembra do vicio redibitório? lembra da ação quantis minoris?

o IV  fala da execução ou venda. Veja que o credor poderá vender se for autorizado…

veja que o credor pignoratício tem a posse. Ele tem direito as ações possessórias. Lembra delas? restituição da posse, manutenção da posse e interdito proibitório

o inciso VI permite um direito de cautela, o direito de antecipar a venda.. mas precisa de liminar.. imagina um bem que tem validade…

lembra que se o bem perecer a divida não perece.

Art. 1.435. O credor pignoratício é obrigado:

I – à custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for culpado, podendo ser compensada na dívida, até a concorrente quantia, a importância da

responsabilidade;

II – à defesa da posse da coisa empenhada e a dar ciência, ao dono dela, das circunstâncias que tornarem necessário o exercício de ação possessória;

III – a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda e conservação, nos juros e no capital da obrigação garantida, sucessivamente;

IV – a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida;

V – a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433.

veja o inciso I, a custódia da coisa é como depositário. Há um contrato de depósito.. um contrato de empréstimo com penhor onde ali esta escrito quem é o depositário… e o próprio devedor.

III fala em imputar.. eu tenho que discriminar. Os frutos não servem para pagar a dívida, pois isso não é anticrese.. mas servem para imputar as despesas

resp 730925 rj

o caso envolvia furto no cofre da CEF. Joias deixadas como garantia da divida. A divida principal se mantém, mas há necessidade de devolver em valor de mercado o bem. Há uma diferença entre divida e responsabilidade civil não afetada por caso fortuito ou força maior.

todo depositário precisa pensar em contratar um seguro, pois há responsabilidade.

penhor é direito real e não contrato real.

Lei 6015/73 127 II

Art. 127. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:

II – do penhor comum sobre coisas móveis;

o penhor não convive com a clausula comissória.

Extinção do penhor.

Art. 1.436. Extingue-se o penhor:

I – extinguindo-se a obrigação;

II – perecendo a coisa;

III – renunciando o credor;

IV – confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa;

V – dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.

§ 1.º Presume-se a renúncia do credor quando consentir na venda particular do penhor sem reserva de preço, quando restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra garantia.

§ 2.º Operando-se a confusão tão somente quanto à parte da dívida pignoratícia, subsistirá inteiro o penhor quanto ao resto.

no caso do V o legislador errou ortografia… seria remição. Remissão é perdão da divida que seria o item III… remição significa remir o bem.. ou seja pagar 1429 pu…

Art. 1.429. Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões; qualquer deles, porém, pode fazê-lo no todo.

Parágrafo único. O herdeiro ou sucessor que fizer a remição fica sub-rogado nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito.

remir aqui é pagar a divida e se sub-rogar como credor…

Adjudicar é trazer para si por ordem judicial. Se o credor adjudicou para si o bem, não serve mais como garantir… é agora direito real sobre coisa própria

Art. 1.437. Produz efeitos a extinção do penhor depois de averbado o cancelamento do registro, à vista da respectiva prova

veja que o cartório vai exigir prova para averbar o cancelamento..

Aviso- Não haverá aula 11-10-2018

A professora Deborah informou que não haverá aula em 11-10-2018.

A reposição da aula será definida em comum acordo com os alunos

Aviso – aula extra Direitos Reais em 10-10-2018

Professora Deborah pediu para avisar que fará aula extra de reposição na quarta feira 10-10-2018 das 8:00 às 10:00. Na quinta 11/10 ela nos dispensará mais cedo pois precisa se ausentar para viajar.

Direitos Reais – Gabarito da prova NP1 e comentários

Prezados alunos

As notas já foram lançadas e resolvi enviar a correção por email. Isso garantirá que haja mais tempo de maturação e aprendizado.
Observe duas erratas e depois apresenta-se o gabarito Na próxima aula entregaremos as provas e só depois é que atenderemos para eventuais esclarecimentos individuais. Para tanto, vamos marcar um dia específico no qual deverão estar com as provas em mãos.

Deborah Pierri

Gabarito 1. C; 2. B; 3. A; 4. D; 5. D; 6. A; 7. QQ UMA; 8. C; 9. B ou D; 10. D

Questão 7 -> Resolvi deixar vcs livres de erro, pois o condomínio deitado de casas também pode ser visto como vertical. Ocorre que para alguns doutrinadores o condomínio vertical e/ou horizontal são sinônimos. Para nós há dois condomínios -> Vertical e/ou Deitado e/ou de Casas -> Horizontal ou Lajes -> (prédios). Por fim quando se trata de lotes o Condomínio é de lotes

Questão 9 -> Duas alternativas foram consideradas B ou D, pois de fato, se traduzem na mesmo conceito -> todas menos uma (b) ou apenas três (d), ambas estão corretas.

1. C é a única alternativa, pois quem está em imóvel público não tem direito a usucapião

2. B Em princípio Gabriel era detentor, mas depois de sua demissão e permanência tem direito aquilo que exerceu como possuidor. Assim, como possuidor de boa fé tem direito a indenização das benfeitorias úteis e às necessárias -> 1219 CC.

3. A -> 1222 -> 250 m2

4. D como o débito condominial é daquela obrigação propter rem a transferência da coisa a outrem transfere a este a posição jurídica passiva.

5. D o abandono do lar em regra implica em apossamento usucapionis exclusivo

6. A Um compromisso de c/v sem clausula de arrependimento gera se levado ao registro a simples direito real, mas não ao direito real de propriedade

7. Vide errata acima

8. C – constitucionalidade não é característica do direito real, por isso considerada errada.

9. B ou D vide acima

10. D simples apreensão do corpus – Teoria Subjetiva do Savigny é que exige animus e corpus. (art. 1196 adota a T de Ihering).

Direitos Reais Aula 08 19-09-18

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1.º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a

outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2.º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

O leigo acredita que a ruína se desdobra logicamente na extinção do condomínio. Mas veja, o condomínio para extinguir-se precisa deliberar sobre duas alternativas, reconstrução ou venda.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2.º do artigo antecedente.

aqui é outra forma de extinção do condomínio, a desapropriação.

Existe em Direitos Reais uma divisão. Uma delas é Direito Real sobre Coisa Própria, que trata da aquisição da propriedade sua extinção e os sujeitos envolvidos. A propriedade resolúvel e propriedade fiduciária dos art. 1359 1368-B estariam sobre o direito real sobre coisa própria. Vamos pular essa parte… mas veremos outras divisões que é o direito real sobre coisa alheia e direito real de garantia.

A posse está fora disso, pois não é direito real, mas esta muito ligado ao direito real. A usucapião é um fenômeno mesclado. É a propriedade adquirida pela posse, jus possessionis. É algo ligado a posse e a propriedade.

Assim propriedade plena e comum já vimos. Falta ver a propriedade resolúvel e fiduciária.

Resolução da propriedade. A propriedade se resolve. Resolução é resilir ou rescindir. Por vontade da parte ou por culpa da outra parte..

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

 

Imagina que faço a doação para Sr. Dilma da minha propriedade, mas se ela falecer antes de mim, a propriedade volta para mim. O direito de propriedade se viu resolvido se eu falecer antes dela. A propriedade foi condicionada a um fato ou a um termo. Propriedade plena com uso gozo disposição e reivindicação. Uma parte dessas características pode ficar prejudicada.

Vamos dizer que a propriedade resolúvel é aquela vinculada a aquisição que esteja subordinada a uma condição ou termo. Se extingue com o implemento da condição ou termo.

Há quem pense que isso esta no lugar errado. Que isso é contratual, deveria estar na parte de obrigações. Mas a professora entende que está no lugar certo mesmo. A propriedade se estabelece não de forma pura, mas condicional.

Imagina uma escritura pública de doação com cláusula de reversão: Se donatário falecer antes do doador, a propriedade retorna ao doador. Nesse caso o donatário tem uma propriedade resolúvel. O artigo trata da reivindicação, o poder de reivindicar a coisa nas mãos de quem a detenha. Isso é direito das coisas e não direito pessoal.

Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

 

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

§ 1.º Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.

§ 2.º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.

§ 3.º A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.

aqui fala de coisa móvel infungível. lei 4886/65 e lei 9514/97. E lei 11481/2007… Essas leis específicas tratam de que a propriedade fiduciária do CC é a propriedade de bem móvel. Tem o decreto lei 911/69.

O CC foi atrevido de tratar o assunto, pois essa matéria estava muito bem regulado. Aspectos processuais… bens imóveis…

propriedade fiduciária se dá em que tipo de bem? imóvel e móvel. O CC só trata da propriedade móvel, mas não exclui a propriedade fiduciária de coisa imóvel reguladas nas leis especiais: Como a lei 9.514/97:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

 

Olha outra coisa… falamos da divisão, ela esta no lugar do direito real de coisa própria, mas o artigo fala de garantia que é outra divisão.

Dou minha casa em garantia do banco por hipoteca. Eu transfiro minha casa? E o penhor? A Caixa é dona da minha jóia empenhada? Não.

Mas a propriedade fiduciária é outra coisa. Ela é transferida ao credor, mas este fica com uma propriedade resolúvel.  A busca e apreensão é uma forma que se desdobra na propriedade do credor. Ele tem o direito de reivindicar. Coisa de proprietário. Aqui não é um direito real de garantia, mas sim um direito real sobre coisa própria.

alguém se compromete a cumprir o contrato com prévia transferência de propriedade.

Como se constitui a propriedade fiduciária – com o registro do contrato no TD. Isso esta no paragrafo 1. No caso do veiculo é anotado no certificado de registro.

A propriedade de bem móvel não precisa de registro, mas a propriedade fiduciária depende.

olha o paragrafo 2 do art. 1361. Eu transfiro a propriedade fiduciária por meio de contrato registrado. Mas a coisa fica com quem? o devedor perde a propriedade, mas fica com a posse e essa posse é direta. O bem tem utilidade ao devedor, só serve ao credor no caso de inadimplemento. A posse do devedor se estabelece pelo constituto possessório.

 

Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

o paragrafo 3 trata do fim dessa garantia quando o devedor tem de volta a propriedade superveniente

A doutrina atribui  4 características da propriedade fiduciária

1 – Desdobro da posse

Na propriedade fiduciária o devedor passa de proprietário a possuidor direto pelo constituto possessório.

2 – Presença da clausula constituti

A cláusula constituti não se presume, deve estar expressa no contrato

3 – Resolubilidade

a propriedade do credor é resolúvel

4 – Afetação

o devedor  é fiduciante, pois dá o bem em fidúcia. O credor é o fiduciário. A propriedade fiduciária faz com que o bem sofra um processo de afetação. Um patrimônio em separado e afetado. Que não pode sofrer penhoras nem por fato do credor nem por fato do devedor.

Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário:

I – a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza;

II – a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.

o fiduciante é um depositário. Quem responde? o possuidor vulgo devedor fiduciante.

Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.

se ele pode vender, é proprietário.  Alias ele deve vender.  Ele fica obrigado. Olha o próximo:

Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.

Cuidado. A entrega do bem é obrigação do fiduciante. A entrega do bem não é pagamento da divida. Pois é uma entrega a quem já tem o bem, ao proprietário. E as pessoas leigas não entendem isso. Eles acham que paga.

Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante.

E ai.. vendeu e o que faz com o dinheiro? paga a dívida. E se faltar dinheiro? o devedor continua obrigado. Por isso não pode pensar que a venda extingue a divida.

Direitos Reais Aula 07 13-09-18

Propriedade Exclusiva x Comum

Dentro dessa dicotomia cabem vários institutos..

1- Parcelamento

 L 6766/79

lei apresenta 2 modalidades:

loteamento x desdobramento

imagina um cliente que chega que tem um terreno grande e gostaria de implantar um empreendimento imobiliário

No loteamento o empreendedor deverá cuidar de transformar a área bruta e ali incluir áreas públicas… ruas, praças escolas…

o empreendedor se compromete a dar áreas publicas e se submete a aprovação do município, de acordo com o plano diretor. Modulo mínimo etc…

No desdobro ou desdobramento, já existe áreas públicas. E se aproveita as áreas públicas. Se já existem ruas, são aproveitadas. Esgoto, água.. etc…

Ambas as áreas tem matriculas… aí se desdobra a matricula nas demais matriculas.

Não há condição em um curso regular estudar essa lei. Isso é uma especialidade da advocacia. Na promotoria existe um departamento que cuida só disso.

Haverá nesses loteamentos uma área exclusiva e comum. Há o lote. E as áreas comuns são as áreas públicas. Quadras etc..

Eu não posso fechar uma rua.. Na lei não se fala em fechamento.

Parcelar contrariamente aos ditames dessa lei é crime ou contravenção. As áreas possuem reservas florestais… preservação…

quem conhece Alphaville.. Tamboré…

2 – Condomínio horizontal ( edilício e edificações)

CC e L4591/64 ( lei de incorporação e condomínio)

Essa lei da incorporação coloca vários deveres ao incorporador para dar proteção ao adquirente. Mas aqui é uma intervenção pública na economia privada. Aqui se permite que alguém capte a poupança popular, construa e depois entregue. Quem alimenta o empreendedor é o adquirente que se obriga a um pagamento antecipado.

Em 2002 o CC faz um traçado completo do condomínio edilício. E deixa a lei de incorporação aos fiapos… isso porque o código do 16 era silente ao condomínio e essa lei era a única sobre isso. Mas o código de 2002 tratou bem do assunto, será que abrogou a lei?

principio da especialidade é quando a lei especial derroga a geral.. esse principio é útil, mas deve ser relativizado quando se vê a forma com que o código de 2002 tratou tão especificamente do assunto. Assim tem que se interpretar em conjunto.

Condomínio horizontal ou vertical seria uma condição de construção… onde as unidades autônomas e comuns se dão em único pavimento ou em pavimentos superiores e subterrâneos.

Nos efeitos jurídicos, as edificações ( use edifício e não prédio) se distinguem do loteamento, ou seja, o lote é meu e as áreas fora do meu lote não é minha, mas é área pública.

pré incorporação e sem prévia incorporação

pessoas se reúnem e decidem construir um prédio de 14 andares. Não há aqui senão um condomínio edilício, mas não há incorporação, pois incorporação  é oferta pública. Pode existir condomínio sem prévia incorporação como neste caso. Mas é possível se socorrer das exigências do construtor estabelecidas na lei da incorporação.

Propriedade exclusiva x comum

Parte exclusiva – unidade autônoma.. seria apartamento, a sala comercial…

Parte comum – portaria elevador etc..

No condomínio edilício não há áreas públicas. Ali tudo é privado.

3 – Condomínio vertical ( deitado) ou de casas

há uma parte residual da lei 4591/64. Aqui tem que conjugar o art. 8 dessa lei e o CC.

o que ocorre na legislação é que quando se vai fazer um condomínio de casas se edifica sobre uma determinada área.

A edificação esta sobre um pedaço da área maior… Um trecho de terra com edificação. Quando se vai ao registro de imóveis e vai fazer um condomínio por incorporação ou não, deve estar delimitado a unidade exclusiva, que pode ou não ser construída. Se for construída deverá seguir a lei de incorporação.

Cada uma das unidades fatiadas no terreno será construída edificações.

Só dá para saber a forma… se é loteamento ou condomínio edilício ou condomínio de casas olhando no registro de imóveis

A diferença é que no fracionamento do solo. O terreno está vinculado a unidade. É diferente do condomínio edilício que o terreno é fracionado de forma ideal.

4 – condomínio de lotes

lei 13645/17

essa lei deve ser vista de modo amplo, pois cuidou de muitos assuntos, um deles é o condomínio de lotes. Inseriu no CC o art. 1358-A

o art. 1357 fala da extinção de condomínio.. e o 1358 seria o ultimo artigo de extinção do condomínio.. ai ele depois de extinguir o condomínio cria uma nova modalidade de condomínio? Isso é uma falha de técnica legislativa

Do Condomínio de Lotes

Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º  Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

§ 3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Esse artigo só expressa a legalização do que todos sabemos que já existia. E para não se atrelar a lei de parcelamento, se possibilita fatiar o terreno em partes ideais, ou seja, comum.

Ele tem muita ligação com o condomínio vertical. E aqui fica possível o condomínio de lotes, que antes era infração da lei de parcelamento do solo

5 – loteamento de acesso controlado

um loteamento… a pessoa comprou um lote e construiu. tudo de acordo com a lei. Estava em uma rua sem saída e aí conseguiu por uma autorização na prefeitura a colocação de uma corrente e uma guarita. Os vizinhos da rua se juntaram na obrigação de construir e manter a guarita, pagar o vigia etc…

lei 13465/17 mexeu no art. 2 da lei 6766.. inserindo um paragrafo 8 para respaldar o loteamento fechado.

§ 8  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1 deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

o loteamento de acesso controlado não deixa de ser loteamento. Isso é meramente didático, não deixa de ser o numero 1 dessa lista.

6 – Condomínio urbano simples

art. 61 a 63 da lei 13465/17

 cuidado essa lei não serviu só para modificar o cc e outra lei.. ela tem vida própria.

áreas urbanas e áreas de pequena expressão  ( deve se consultar os planos diretores das cidades)

tem município que não fez o plano diretor.. copiou de outra cidade e nem adaptou.

CAPÍTULO VIII

DO CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES

Art. 61.  Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Parágrafo único.  O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Art. 62.  A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.

§ 1o  Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.

§ 2o  As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

§ 3o  Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.

§ 4o  A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.

Art. 63.  No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

Direitos Reais Aula 06 06-09-2018

LEI N. 4.591/1964 Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias

Essa lei é chamada de lei de incorporações. Ela trata do condomínio edilício. A incorporadora quando promove um novo condomínio edilício, tem interesse em alienar as unidades, isso é o negocio dela. O condomínio edilício é uma espécie de condomínio. O código civil trata dos condomínios em geral, mas ele deixa o condomínio edilício para ser tratado pela lei 4561/64, pois é uma lei específica

Podemos definir condomínio como o fato de propriedade simultânea e concorrente a mais de um titular.

Existe condomínio voluntário e outro necessário. Esses são chamados de condomínio geral. Mas existe o condomínio edilício.

O condomínio ocorre devido a forma de acessão, aquisição da propriedade pela mão humana. Mas se isso for imóvel e formado por edificação é o condomínio edilício.

Propriedade simultânea e concorrente significa que a titularidade dos poderes inerentes ao domínio é feito ao mesmo tempo e de forma concorrencial entre diversos titulares.

A propriedade implica efeito erga omnes. As pessoas devem respeitar a propriedade.

para nós que vínhamos na trilha da exclusividade, ver essa pluralidade de proprietários da mesma coisa é estranho e pode gerar muito conflito, por isso foi detalhadamente regulada. Pensamos, a família X é dono da fazenda. O instituto jurídico disso é o condomínio.

Se digo que a propriedade é plena e exclusiva, o condomínio é exceção a essa regra.

É possível reservas de propriedade exclusiva. Por exemplo o ajuste entre os titulares de determinar o uso exclusivo da coisa por exemplo em um período específico.

No condomínio edilício por exemplo o titular da unidade autônoma exerce seu domínio exclusivo na  unidade condominial, mas não na área coletiva.

O condomínio ocorre na sucessão, no momento da morte do de cujos até a partilha.  Ocorre também uma espécie de condomínio fático entre os cônjuges, mas tem regras especiais..

Os romanos tinham um conceito de que pessoas exercendo os mesmos poderes sobre as coisas é a fonte da discórdia.

Dos direitos e deveres dos condôminos de condomínio geral:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

se ele diz “cada condômino” implica que tem mais de um. Se ele diz de usar a coisa conforme destinação, implica a função social da propriedade.. plano diretor da cidade etc…

os direitos compatíveis com a indivisão…  e ai temos a ficção da indivisão, todos tem uma cota parte de tudo. Reivindicá-la de terceiro significa que qualquer terceiro pode representar o interesse de todos na reivindicação, é um caso de legitimação. Só cuidado que no caso do condomínio edilício a lei legitima o síndico.

Observe o poder da disposição, pode alear e gravar a sua respectiva parte ideal. Se eu vou dar em hipoteca a minha parte ideal, só tenho direito a gravar o ônus nessa cota e não na propriedade toda. Um banco exigira que todos gravasse também, para ter a totalidade gravada.

Uma grande fazenda na partilha seria dividia de modo ficcional, dada uma parte ideal a cada herdeiro, mas de fato o melhor seria uma divisão na realidade, através de uma ação divisória, estabelecendo outras unidades imobiliárias que se desdobrem dela a cada um.

olha o parágrafo. Precisa de consenso. Posso dar uso e gozo a outro condômino sem consenso, mas a estranhos não.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

olha só, o condômino concorre com as despesas da coisa.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1.º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2.º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

o dever do condômino é arcar com as despesas. Se ele não arca, o outro condômino adquire a parte ideal. Pessoa não paga o condomínio. Cada um é responsável pela sua despesa… Uma pessoa de boa fé em uma situação insustentável tem que alienar a coisa. Mas a pessoa não faz isso, ai ocorre a renúncia da parte ideal. Cada pagamento feito pelo outro condômino implica na aquisição da parte ideal do outro inadimplente que vai renunciando… É um renúncia tácita pelo inadimplemento das despesas

espécie de condomínio comum:

voluntário – existe autonomia da vontade. Compro uma unidade em um condomínio edifício, esse ato pressupõe a vontade pois conheço o fato do condomínio e exerço a aquisição de uma cota parte mesmo assim. Ou um grupo de pessoas exercem usucapião coletivo. Uma sabe das outras.

necessário ou forçado – o condomínio surge por força de lei,  como na herança por exemplo até a partilha, ou quando tem uma divisória entre os vizinhos.. o muro é condomínio. Olha esse exemplo:

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307)

No condomínio em geral  pode ser nomeado administrador:

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

todo o condomínio implica em uma copropriedade.  As vezes um administrador mais adequado não é um condômino. No condomínio comum não é obrigado existir o administrador, mas no condomínio edilício é obrigatório escolher o síndico. Se o administrador for alugar a coisa, dará preferência ao condômino.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

olha como é possível a informalidade, mas veja que é existe isso ao condômino representante, mas o administrador estranho ao condomínio precisa de um instrumento de mandato para provar a representação.

COTA PARTE

A cota parte ou quinhão de cada um é importante tanto para auferir a maioria  quanto para dividir os frutos da coisa

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

E tem também a preferência a outro condômino no caso de alienação… e olha que o critério de preferência é quem tem a benfeitoria mais valiosa e subsidiariamente o que tem o quinhão maior

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Veja que responsabilidade sobre dano de coisa comum:

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

DIVISÃO DA COISA COMUM – AÇÃO DE DIVISÃO

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1.º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2.º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3.º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Aqui fala da legitimidade para pleitear a divisão. A ação de divisão é regulada pelos arts. 569 e seguintes do CPC. A indivisibilidade pode ser uma característica do bem e é determinada pelo doador ou testador ou mesmo por convenção dos condôminos

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

olha só, o modo de divisão é da partilha de herança. Não é matéria de agora mas vamos dar uma olhada… em um ou outro artigo da herança

Art. 2.017. No partilhar os bens, observar-se-á, quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível.

olha não pode esfarelar o bem.. se fracionar muito prejudica o valor do bem. Na partilha tem que ver o interesse de cada um…

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

O CC regula o condomínio edilício do art. 1331 ate 1356, mas tem a lei 4591/64. Qual a distinção?

Ambas dispõe sobre o mesmo objeto, condomínio edilício, mas a lei 4591 Dispõe também sobre as incorporações imobiliárias. Os dois códigos estão vigentes, temos que interpretar os dois dispositivos de modo sistemático.

lei 4591/64

Art. 1.º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

§ 1.º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2.º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

CC

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1.º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Nas edificações tem que haver partes exclusivas e comuns. Um clube de campo pode ser condomínio edilício? não. Pois falta-lhe partes exclusivas. Duas casas geminadas pode ser condomínio edilício? Não pois falta a parte em comum.

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida inversa julgada procedente. Registro de instituição de condomínio edilício. Terreno dividido em duas partes, sendo cada uma dotada de casa com acesso direto para a via pública. Inexistência de áreas efetivamente comuns. Ausência dos elementos que caracterizam o condomínio edilício. Recurso não provido. CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 788-6/7 CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL LOCALIDADE: Cubatão DATA JULGAMENTO: 27/05/2008 Relator: Ruy Camilo

Mas aí surge uma dúvida. A lei da incorporação fala em pavimentos, o código civil não.  É o mesmo instituto?  A professora entende que não.  Um condomínio de casas se aplica somente o código civil, mas um condomínio em uma construção em pavimentos,  aí se aplica a lei de incorporação.

o condomínio edifício na lei especial tem vários aspectos…existe a questão do patrimônio de afetação.

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

tem um monte de parágrafos… olhem na lei.

a Encol… ano 2004… um condomínio estava em construção e a Encol quebrou. O banco tinha a hipoteca do imóvel que seria incorporado em condomínio. Os promitentes compradores perderam o condomínio… pois o banco tem prioridade na falência pelo fato da garantia real.

Mas aí veio no julgado da Encol o critério do patrimonio de afetação. Seria a garantia da execução da obra destacando-se o patrimonio do incorporador do patrimônio de afetação. Assim o incorporador recebe as parcelas. Se quebrar o patrimônio termina a obra. Para o incorporador, o patrimônio de afetação dificulta o crédito, pois o banco não vai conseguir alcançar aquele patrimônio, assim ele fica imprestável como garantia.

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

olha só.. é assim que sei se existe patrimônio de afetação, olho no cartório de RI.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

aqui existe uma situação anômala… quem não tem personalidade porque seria representado?

Não há no CC a qualificação do condomínio como pessoa jurídica, mas ele exerce a representação do condomínio.

Como se institui? Por vontade. Pela lei de incorporações art. 7 e pelo CC 1332. Mas tem que registrar no RI.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

regimento interno e convenção de condomínio

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

 

obrigatoriedade de seguro

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

comportamento antisocial

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser

constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

a assembleia é soberana. Isso se assemelha muito às sociedades na deliberação no direito empresarial

orgãos da administração

é síndico, assembleia e conselho fiscal

Extinção do condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1.º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2.º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2.º do artigo antecedente.

as causas:

perecimento do bem,

desapropriação

venda das unidades a uma só pessoa.

despesas condominiais

tem características propter rem, deriva da propriedade sobre a coisa.

Direitos Reais Aula 05 30-08-18

Acessio Possessionis

É a soma dos tempos da posse. Vale inclusive para terceiros estranhos entre si. Imagina que existe a possibilidade de “comprar” a posse, ou seja a posse ser objeto de negócio jurídico. Uma pessoa sucede a outra na posse.

O CPC novo enxugou os processos especiais. Ou seja, o que não está na lei como especial é processo ordinário.

art. 246 § 3.º Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada.

confinante são as pessoas que possuem propriedades que limitam a propriedade objeto da usucapião.

O rito é ordinário, mas tem sutilezas.

A professora fez um resumo sobre o processo de usucapião. Embora não seja assunto dessa matéria serve de apoio aos alunos:

Processo de Usucapião ( resume enviado pela professora)

Usucapião Judicial

Ação de usucapião CPC 73 procedimentos especiais e dentre eles a usucapião 941/945 CPC/73
Justificação => audiência na qual o juiz firmava a verossimilhança da posse alegada. Há outras possibilidades de justificação, mas nas possessórias eram rotineiras.
Reforma CPC de 81 – lei 6.969/81 usucapião agrário ( diminui prazo e inclui a aquisição de terras públicas devolutas) – vide Sumula 340/STF – valorização do posseiro que dava produtividade à terra.
Reforma CPC 8.951/94  retirou do art. 942 a audiência da justificação
Novo CPC/2015 procedimento de especial passou a ser comum (318 Não há um título próprio, mas menções de ajuste (246§ 3º e 259) requerimento (usucapiente) pedindo a citação do titular (registro), dos vizinhos confinantes (salvo se o imóvel for em condomínio §3º, art. 246) e do Terceiros Interessados (edital) – o CPC não os menciona, mas é possível, pois podem contestar inclusive alegando posse tb. 259, I menciona editais, estes seriam para que? Não é mesmo.
Nota – Fazendas Públicas (U/E/Mun) devem ser notificados tb.
Nota – intervenção do MP (interesse social relevante, 178, I do CPC)
Incidência ainda das Sumulas 291 e 263

Usucapião Extrajudicial (administrativa)
Art. 1071 – acrescentou o art. 216-A Lei 6.015/73 (desjudicialização do direito) – superintendência do Registrador de Imoveis .

(fim do resumo)

Conhecer a usucapião não é extenso, mas é complexo.

Modalidades de usucapião:

I – Extraordinária  tipo 1 ( prevista no CC art. 1238 caput)

1)tempo 15 anos

2) posse usucapiones – posse com vontade, que se apresenta com os mesmos poderes de dono,  “possuir como seu”, sem oposição e sem interrupção

II – Extraordinária  tipo 2 ( prevista no CC art. 1238 paragrafo único )

1) tempo 10 anos

2) posse usucapiones

3) estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo ( algo que promova alguma atividade econômica).

obs: para entender o que é moradia habitual tem que ver o caso concreto, interpretar junto com tudo que conhecemos de domicílio, residência, etc..

III – Ordinária 1 ( prevista no CC art. 1242 caput)

1) tempo 10 anos

2) posse usucapiones

3) justo título – titulo é o que daria propriedade, mas não consegue por algum vicio

4) boa fé

IV – Ordinária 2 (prevista no CC art. 1242 parágrafo único)

1) tempo 5 anos

2) posse usucapiones

3) justo título

4) boa fé

5) aquisição onerosa do imóvel

6) registro feito e cancelado

7) estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Imagina que quando a professora era procuradora em Mogi, o juiz corregedor do cartório de RI a chamou e disse que haveria um problema. Um bairro inteiro tinha sido registrado erroneamente. Os proprietários tinham títulos que teriam sido registrados com vícios. A loteadora tinha errado a numeração ou metragem.. e o erro era massivo e todos perderiam os seus registros.

Foi montada uma estratégia, primeiro decidiu-se notificar todos os proprietários que os registros seriam cancelados junto a corregedoria. Assim o bairro inteiro ficou sem título de domínio. Os proprietários tinham uma possibilidade de readquirir os imóveis usando essa forma de usucapião.

obs: 1379 fala de um outro tipo de usucapião que a professora não abordou, chamado de usucapião de servidão. Depois vamos perguntar a ela.

V – Especial Rural / Rural pro labore (prevista no CC art. 1239 e CF art 191 e L 6969/81)

1) tempo 5 anos

2) posse usucapiones

3) não ser proprietario de imóvel

4) área rural

5) menor de 50 he

6 ) tornar produtiva

7) com moradia

8 ) ausência de prescrição impeditiva

Cuidado aqui.

A expressão tornar produtiva implica na necessidade de que a propriedade não tivesse antes função social, entendendo a função social da propriedade rural como a quela que implica em produtividade.

outro cuidado é que a lei 6969 art. 1 fala de 25 ha, mas a cf e o cc diz 50he. Temos que interpretar conforme constituição

prescrição extintiva é em relação a função social da propriedade. O não exercício da função social pelo antigo proprietário derruba o direito a propriedade. A  disfuncionalidade social é causa extintiva do direito de propriedade do antigo dono e causa aquisitiva da usucapião pro labore do usucapiente que lhe deu função social.

é uma causa impeditiva de usucapião a imprescritabilidade de bens públicos

STF Súmula nº 340: “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem der adquiridos por usucapião.”

VI – Especial Urbano / constitucional Urbano / individual (CF 183, Lei 10257/2001 art. 9 e 12 e CC 1240 )

1) tempo 5 anos
2) posse usucapiones
3) não ser proprietario de imóvel
4) menor ou igual a 250 m2
5 )área urbana
6) uso para moradia ou sua famíla
7 ) ausência de prescriçao impeditiva

8 ) prescrição extintiva por ausência da função social da propriedade

9 ) direito não pode ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez

VII-  Especial Urbana Residencial Coletiva ( Lei 10257/2001 art. 10 – não está no CC)

1) tempo 5 anos
2) posse usucapiones
3) não ser proprietário de imóvel
4) mais de 250 m2
5 ) área urbana
6) moradia
7 ) ausência de prescrição impeditiva

8 ) ocupado por pessoas de baixa renda

9 ) impossibilidade de identificar a parte do terreno ocupado por cada morador

Cuidado que aqui está no estatuto da cidade art. 10 e não esta no cc

Art. 10. As áreas urbanas com mais de 250 m 2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1.º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2.º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3.º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4.º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5.º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Cuidado aqui.

A usucapião resulta em um condomínio, conforme diz o  legislador , mas não é o mesmo condomínio que vamos ver ainda nesse curso, mas é de fato uma comunhão, um condomínio especial, que na verdade é uma anomalia. Um condomínio que não pode ser extinto, salvo se ocorrer urbanização posterior à constituição do condomínio.

VIII Especial Urbana para residência familiar (prevista no CC art. 1240-A)

1) tempo 2 anos
2) posse direta com exclusividade
3) propriedade dividida com ex-conjuge ou ex-companheiro
4) abandono de lar
5 ) imóvel  urbano
6) moradia ou sua familia
7 ) direito não pode ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez

tem pessoas que não conseguem fazer partilha. As pessoas somem… vão comprar cigarro e nunca mais voltam e os cônjuges já tem a propriedade do imóvel, mas não de forma integral.

IX Extrajudicial ( lei registro publico art. 216-a)

1) requerimento do interessado representado por advogado

2) no cartorio de RI do imovel

3) ata notarial

4) planta e memorial descritivo assinada por profissional com ART

5) certidoes negativas de distribuiçao

6) justo título ou outro documento

OBS: este não é um tipo diferente de usucapião, mas sim algum dos tipos anteriores em que se procede de forma diferente, extrajudicial.. assim e necessário atender os requisitos do tipo de usucapião que for o caso

lei registro publico L 6015/73 art. 216-a

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1.º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2.º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3.º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4.º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5.º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6.º Transcorrido o prazo de que trata o § 4.º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5.º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7.º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8.º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9.º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

Direitos Reais Aula 04 23-08-18

Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

I – por formação de ilhas;

II – por aluvião;

III – por avulsão;

IV – por abandono de álveo;

V – por plantações ou construções.

acessão é acrescido. O sujeito por alguma maneira se vê aumentado em sua propriedade.

a avulsão por exemplo de acessão que está no artigo abaixo:

Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do  primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida

veja que a propriedade saiu de um e foi para o outro, de forma violenta. portanto há um que perdeu e outro que ganhou. Assim o código regula a possibilidade de indenização para aquele que perdeu, para evitar o enriquecimento ilícito

isso é diferente do aluvião

Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.

veja que não há ninguém que perdeu, pois a aluvião  se acrescenta por depósitos.. sedimentos.

Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

há um código de águas brasileiro: DECRETO Nº 24.643/1934.

Art. 9º Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o sólo natural e ordinariamente enxuto.

é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto, ou seja é o leito do rio. Álveo abandonado é o leito seco dos rios. A água abandonou aquele leito e ai os proprietários ribeirinhos ganham aquela terra. Mas as vezes não é o rio que seca, mas ele muda de lugar… E se o lugar novo é a propriedade de outro? O outro perde… sem indenização.

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

I – as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II – as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

veja a CF pois isso não vale para ilhas marítimas da União e os outros casos que se trate da ilha que seja bem público definido constitucionalmente. Trata-se somente da ilha que seja bem particular.

CF Art. 20. São bens da União:

V as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede de Municípios, exceto aquelas áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal, e as referidas no art. 26, II;

CF Art. 26. Incluem-se entre os bens dos Estados:

II – as áreas, nas ilhas oceânicas e costeiras, que estiverem no seu domínio, excluídas aquelas sob domínio da União, Municípios ou terceiros

III – as ilhas fluviais e lacustres não pertencentes à União;

Veja que no caso da ilha particular tem que observar de qual propriedade é pelo critério dos incisos do 1249.

acessão artificial

Todos os acréscimos nos imóveis que vimos até agora, as acessões do inciso I ao IV do art. 1.248 são do tipo natural …

Mas as construções e plantações do inciso V são tidas como artificial. E aqui vamos ver como se dá a acessão artificial dos imóveis, dessas construções e plantações.

A teoria da gravitação  é aquela que já conhecemos quando estudamos os bens… que o acessório segue a sorte do principal. Assim como as benfeitorias, os frutos, os produtos, seguem a sorte do principal, a acessão de terrenos e plantações seguem a propriedade principal, o terreno. Quando se constrói ou se planta em terreno próprio, é fácil, o sujeito é dono da construção ou plantação. Não confunda a benfeitoria com a acessão por construção. A benfeitoria modifica o bem existente… uma reforma por exemplo. A acessão por construção é a edificação construída no terreno nu.

Veja que a teoria da gravitação aqui implica na presunção do proprietário do imóvel como autor e financiador das construções e plantações:

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

essa é a teoria da gravitação. Quem olha de fora vai enxergar quem planta ou constrói como sendo proprietário. Há  muitas ações publicas responsabilizando o proprietário e um terceiro que construiu ou plantou mas degradou a terra. O proprietário tem essa presunção de autor da plantação ou construção e o terceiro sai da lide.. cabe ao proprietário nesse caso provar o fato do terceiro.

Se não há uma cerca ou limite no terreno e o vizinho resolve plantar no meu quintal, presume-se que os frutos da plantação são meus, do proprietário.

Ok, mas se ocorrer a construção no terreno alheio? E se ficar provado isso e afastar essa presunção? Os artigos seguintes resolvem isso

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de

responder por perdas e danos, se agiu de má-fé

plantei ou construí em meu terreno e usei semente do vizinho. A semente fica para mim, mas devo pagar ao vizinho

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

5 filhos resolveram construir um hotel em um terreno em frente a praia, deixado pelo pai que morreu. Mas aparece um testamento legando o terreno a terceiro. Portanto o terreno não poderia ser objeto de partilha, mas e quanto ao hotel que já foi construído pelos irmãos?  Pertence a quem? Pelo caput do artigo 1255 os irmãos construíram no terreno alheio de boa fé, portanto perdem o hotel ao legatário, mas tem que ver o valor… se o hotel tem mais valor que o terreno os irmãos donos do hotel adquiriram o terreno e indenizaram o legatário, como previsto o parágrafo único.

imagina que a construção as vezes é mais valiosa que o terreno. Quando há boa fé de quem plantou tem essa situação acima. Veja que a boa fé de quem constrói é condição no caput para a indenização, mas perde para o proprietário o que construiu…  e a boa fé condição para adquirir  terreno também pelo paragrafo único… mas nesse caso parar a indenização é condição para isso, independente de boa fé do proprietário…

E se há má-fe?

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

olha só o 1256… mesmo de ma-fé o proprietário leva as sementes plantas e construções… e olha só a presunção de ma-fé do parágrafo único… O proprietário vê o vizinho de má-fé plantando no seu terreno… fica quieto… afinal ele vai pegar tudo para ele por força do art. 1255… isso é a má-fe. De fato ele leva pelo instituto da acessão e a teoria da gravitação e pelo caput do 1256, mas veja que aqui o proprietário deve ressarcir essas acessões em uma situação específica… veja que o artigo 1257 detalha isso…  só vai ressarcir se o dono da semente ou materiais não é o mesmo sujeito que plantou ou construiu. E obvio que este tem que estra de boa fé, ter cobrado do construtor e não conseguido o ressarcimento… existe um benefício de ordem aqui. Cobra do construtor e depois do proprietário.

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo

invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

aqui tem uma coisa mista. Uma construção só sendo parte construída em meu terreno e parte no vizinho… tem uma proporção pequena (1/20) e boa fé,  e a construção for mais valiosa que o terreno, aí o construtor adquire o terreno invadido. Mas indeniza o vizinho. Veja que a indenização não é só pela perda parcial do terreno, mas também a desvalorização do que sobrou.

E se existir má fé?

 a má fé implica na demolição da construção na porção invasora. Mas se isso prejudica muito a construção, o construtor de ma fé pode adquirir o terreno invadido. Mas para isso tem que pagar 10x o valor da indenização.

E se exceder (1/20) do terreno do vizinho?

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

veja que aqui a indenização vai bem além do ressarcimento do terreno invadido. Tem perdas e danos majorada, não só pela área invadida, mas pelo valor que acresceu a construção e a desvalorização da área remanescente. E a má fé implica em demolir e o dobro da indenização.

Veja que há muitos nuances. A teoria da gravitação não é absoluta e há todas essas variáveis. Nem tudo o que se construiu ou se plantou no solo pertence ao proprietário. Mas o ônus da prova é do terceiro que plantou ou construiu.

O mais importante de tudo é a questão de indenização. Há duas coisas a se ressaltar é que não se pode confundir acessões com benfeitorias. Elas são próximas. Comprei uma fazenda e construí um curral. Comprei em parcela e deixo de pagar. Eu estou na posse e me vejo réu de uma rescisão contratual com reintegração da posse. Isso é uma benfeitoria com tratamento próprio do código civil. E dependendo da benfeitoria cabe ou não indenização… levanta ou não levanta etc…

acessão é outra coisa. Ela envolve uma forma de aquisição da propriedade. São valores que se agregam a um bem que demandam indenização.

A construção é a acessão ou benfeitoria. Esse é a primeira analise a ser feita. Benfeitoria vai acompanhar muitos outros institutos… na benfeitoria não existe a teoria da gravitação. A teoria da gravitação se desdobra em uma espécie de sanção ao que não respeitou a propriedade e que perde a construção para o proprietário de modo a evitar o enriquecimento sem causa.

não confunda 1248 e seguintes com o 1369 e seguintes. Acessão não é direito de superfície. O proprietário pode conceder a outro o direito de construir e plantar. O direito de superfície é um direito real. E acessão é uma forma de adquirir propriedade. E assim são dois institutos jurídicos diferentes.

Lembrem-se disso. São dicas, são chaves que fazem com que você evite equívocos, gafes homéricas.

Olha essa gafe aqui que tirei de uma sentença… o advogado confundiu acessão com benfeitoria… olha como o magistrado navega nos artigos que estudamos acima:

“A autora, em réplica, rebateu a asserção do réu, dizendo que o imóvel é de propriedade de seus pais, cuidando-se, pois, de matéria controversa, em relação à qual as partes não formularam requerimentos probatórios na oportunidade que lhes foi concedida. Por outro lado, aparentemente, não se trata de hipótese de indenização de benfeitorias, as quais pressupõem coisa preexistente, mas, sim, de construção, cenário caracterizador de acessão, forma de aquisição de propriedade imobiliária (CC, art. 1.248, inc. V). Com efeito, narra o réu que os pais da autora contemplaram as partes com “… uma ‘casa’, tão somente na fundação inicial, no mesmo terreno onde os pais da Requerente residem, e possuem mais dois outros imóveis” (pág. 24). Nessa quadra, como não foi comprovada a doação, não se conhece a propriedade das partes sobre o imóvel em questão, e, em relação à acessão, descabe ao réu deduzir seu pleito em face da autora. Dispõe o artigo 1.253 do Código Civil que “Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”; de mais a mais, estabelece o artigo 1.255 da precitada codificação que “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”. Sendo assim, era do réu o ônus de provar tanto a construção quanto a sua atuação de boa-fé, ou, eventualmente, a má-fé do proprietário, para a finalidade do artigo 1.256 do Código Civil. Embora a má-fé seja presumida em cenário em que não há oposição à acessão levada a cabo em sua presença, o pedido de indenização deveria ser direcionado ao proprietário, que eventualmente experimentou acréscimo patrimonial às expensas de quem edificou em terreno alheio, matéria que desborda a competência deste órgão e que tem os pais da autora como partes legítimas ad causam. Posto isso, malogra a tese sustentada na contestação.”

USUCAPIÃO

é um tema difícil. Esta espalhado pelas normas jurídicas… é como se a gente tivesse que pegar um imã e puxar tudo o que tem nos diversos dispositivos. Não é só nos 1238/1244 (usucapião de bem imóvel) e 1260/1262 (usucapião de bem móvel) . Está no estatuto da terra, no estatuto das cidades etc…

Usucapião é forma de aquisição de propriedade. Há divergência sobre a natureza jurídica dessa aquisição. A divergência se encontra na aquisição de propriedade ser originária ou derivada. Há ou não transmissão?

Quando pensamos em transmissão de bens se dá como? Será que é uma transmissão de bens moveis corre com a tradição e imóvel com o registro. Por ato inter vivos ou causa mortis. Voluntária ou decorrente da lei. Uma passagem ou transmissão. Quando há transmissão isso é originaria ou derivada? Derivada.

Não há na usucapião uma transmissão. Eu ajo como dono desde x anos.. e ai o juiz declara. A natureza é declaratória e não é constitutiva.  Portanto sou dono declarado e a sentença não constitui, mas declara. É o fato que constitui o direito, não a sentença do juiz. Todas as questões jurídicas atinentes a propriedade ficaram para trás. Assim ela é tida como originária. Eu por usucapião sou declarado proprietário, independente dos ônus anteriores.

Mas a transmissão pode gerar vários ônus.. IPTU… etc… vem tudo para o adquirente.

Uma doutrina divergente entende diferente , que é verdade que o juiz declara, mas ele constitui um título… e isso seria uma forma derivada.. mas isso não é a doutrina majoritária. Isso tem reflexo. Tem um título. O juiz declarou proprietário.

Mas essa tese não é muito aceita pois a carta de sentença é levada ao cartório de registro e isso basta. No caso de transmissão, por exemplo uma escritura,o cartório exigiria várias certidões negativas etc…

quais os efeitos da usucapião sobre a propriedade?

Há um duplo efeito. O que era o proprietário perde e o usucapiente adquire

Usucapião é reconhecida como prescrição aquisitiva. A prescrição é a perda do direito de ação pelo decurso do tempo. O tempo é muito importante para a usucapião, pois é por isso que a doutrina deu o nome de prescrição aquisitiva.

requisito obrigatório:

TEMPO – prazos maiores ou menores são requisitos dependendo da forma da usucapião. A CF e CC estabece prazos.

Requisitos facultativos:

justo titulo

o que é justo titulo? Justo é o título que poderia ser hábil ao registro se não fosse algum vício. Para que haja a transmissão da propriedade. Imagina um contrato particular de compra e venda de imóvel, mas que não foi feito mediante escritura pública? Isso é muito subjetivo. O vicio deve ser formal. Por exemplo uma falta de assinatura do cônjuge anuindo.

boa fé

aqui é uma das raras vezes que o legislador aceita direitos oriundos de ma fé. O efeito da falta de boa fé é a exigência de maior prazo, mas o direito a usucapião persiste.

TIPOS DE USUCAPIÃO

Usucapião extraordinária

art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Usucapião extraordinária é aquela independente de boa fé e justo título

requisito necessário: 15 anos.

art. 1.238 Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

se transforma de prazo cheio para prazo reduzido. É uma especie de usucapião extraordinário especial.

requisito necessário: 10 anos e moradia habitual ou obras/serviços de caráter produtivo

extraordinário = dispensa de justo título e boa fé

Cuidado.. Como a usucapião é entendida como uma prescrição aquisitiva, a imprescritabilidade afasta a usucapião:

Art. 197. Não corre a prescrição:

I – entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;

II – entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;

III – entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.

Art. 198. Também não corre a prescrição:

I – contra os incapazes de que trata o art. 3.º;

II – contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;

III – contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.

Art. 199. Não corre igualmente a prescrição:

I – pendendo condição suspensiva;

II – não estando vencido o prazo;

III – pendendo ação de evicção.

O registro do imóvel consta o pai ele morre e herda uma criança. O possuidor está lá contando o prazo.. ela entra com usucapião e na contestação o representante da criança afirma essa imprescritabilidade. Perde a usucapião.

Direitos Reais Aula 03 16-08-2018

perda da posse

importância da posse para usucapião

Art. 1.228. § 4.º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras

e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5.º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

olha só esse artigo está na parte da propriedade. Mas os parágrafos acima explicam a desapropriação judicial indireta e dependem muito da posse, mas é uma posse característica, uma posse muito forte.

Sabemos que a CF protege a propriedade, o instituto da desapropriação é uma exceção à regra. Na desapropriação como resultado do poder da administração, que já estudamos no direito administrativo

extensa área urbana ou rural

posse ininterrupta

posse coletiva por 5 anos

grupo indeterminado de pessoas

boa fé

realização de obras e serviços relevantes

pagamento de indenização fixada pelo juiz.

aqui é diferente da desapropriação pelo poder público, que tem o decreto… a indenização antecipada… etc…

e aqui não..o interesse é do grupo. Mas o judiciário teve que completar muito a interpretaçao dessa norma. Pois a definição de boa fé…

imagina um agrupamento de pessoas que invadem um imóvel. O imóvel parece abandonado…

as vezes há um grupo enorme, bairro inteiro…. será que dá para entrevistar cada um?

há um loteamento… e a clandestinidade se deu pelo loteador não pelos adquirentes… quem tem boa-fe?

lei do estatuto das cidades art 10 a 12 da Lei 10257/2001

fala da usucapião especial coletiva urbana, que é diferente da aquela acima que é a desapropriação judicial indireta

no estatuto das cidades é só área urbana. Aqui se fala de baixa renda. Aqui fala em 250 m2.. aqui não se condiciona a boa fé

não há indenização

há proteção possessória no processo civil.. estudem isso. Se não veremos nas aulas de processo teremos que nos dedicar uma aula para isso

Direitos reais estão no 1225 o rol não é exaustivo.

Para ser direito real ele só é por ser qualificado como tal. Ele se exerce sobre a coisa. Pode exercer sobre direitos corpóreos e não corpóreos. A propriedade intelectual e industrial é tratada por lei especial. São direitos transmissíveis. Eles são por atos inter vivos ou causa mortis. O ITBI trata de imposto sobre transmissão de propriedade de bens imóveis urbanos. O ITCMD trata da transmissão por mortis causa. O direito real se transmite por tradição ( bens moveis) e por registro no CRI ( bens imóveis)

o falecimento do titular dos bens e o direito de sucessão ocorre no momento da morte. Essa sucessão ocorre no momento da morte. Ela se dá de modo universal. Os sucessores se tornam titulares de todos os bens de direito. Em um primeiro momento há uma sucessão universal. Somente no momento de que se leva o formal de partilha no cartório de imóveis que de fato ocorre a individualização.

Há direitos não transmissíveis, como os direitos de personalidade.

outra característica é a oponibilidade erga omnes. No caso do direito pessoal, essa oponibilidade é restrita. Por exemplo eu só posso pedir divórcio ao cônjuge. No direito real é oponível a todos

outro é o direito de sequela. Eu posso buscar o bem na mão de quem quer que com ele esteja. Uma hipoteca diante do inadimplemento da divida implica na busca do bem na mão de quem quer que estiver

ele só se caracteriza quando for registrado. lei de registros públicos l 6015/73 art. 167

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre

imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a

1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

há modos de conseguir o registro de um bem. e a lei de registros públicos trata disso

da propriedade em geral

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

olha o direito de sequela aqui. O proprietário tem uso, gozo, disposição e reivindicação.

Posso reivindicar de um inquilino? Cuidado aqui. Ele esta na posse justa ou injusta?

veja que o direito de reaver é somente sobre quem injustamente o detenha ou possua. Olha só a condição do injusto na lei.

§ 1.º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

olha só esse paragrafo.. ele se conecta com vários dispositivos constitucional Vide arts. 5.º, XXIII, 182, § 2.º, 186 e 225 da CF.

esse paragrafo precisa ser combinado com todo o conhecimento no plano constitucional. A propriedade não implica somente em direitos, mas também em deveres… ele não pode poluir… prejudicar a sociedade etc…

§ 2.º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem

olha o principio da boa-fé e da função social da propriedade. A propriedade me obriga a não prejudicar o outro.

o instituto biológico é tombado. E isso afeta a vizinhança. Uma construtora iria construir um prédio que sombreava a beleza do instituto. Não pode construir.

§ 3.º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público

iminente.

aqui é a previsão da privação a coisa por desapropriação do poder público. O direito de propriedade é elástico. O caput parece dar ao proprietário um poder ilimitado, mas os parágrafos tratam de limitá-lo.

e os outros parágrafos já tratamos, que é a desapropriação judicial indireta

Eu posso entregar parte dos poderes de propriedade a terceiros. Posso oferecer o uso gozo ou disposição. Por exemplo eu  fraciono esses poder e entrego a terceiros… A hipoteca outorga a terceiro a disposição. Para alienar eu preciso da concordância do credor hipotecário.

no penhor eu entrego  as joias mas não perco a propriedade. O uso pode ser transferido na forma de direito pessoal, como o contrato de aluguel.

no STJ você pode procurar julgados que usam esses artigos citados.. Vamos ver um mundo na pratica, os litígios resolvidos por esses dispositivos

Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.

há regras para limitar o espaço aéreo. O proprietário não tem o direito de impedir a passagem de um avião… ou quem é proprietário dos frutos minerais do subsolo é a união. Isso afasta o direito do proprietário, que só pode explorar os recursos minerais por licença regulada em legislação específica.

O direito de laje. 1225 XIII.. há outra perspectiva sobre o solo e subsolo. Vamos ver isso depois.

Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais

Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.

olha como esse dispositivo se alinha com o anterior

Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.

imagina uma propriedade urbana. Se eu encontro um proprietário, não há nenhuma restrição.. mas depois vou provando ao contrario… que há uma restrição por reserva ecológica… área de proteção… etc…

Da Descoberta

Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.

Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente.

a descoberta é uma palavra muito polissêmica… muito aberta.. descobri a cura da doença.. descobri o Brasil… mas aqui temos que entender o sentido específico dado nesse artigo. Trata-se de encontrar coisa alheia perdida. Nesse mundo tudo pertence a alguém. Quem acha tem a obrigação de tentar encontrar o dono e entregar a ele a coisa. É um ato moral. E se não encontrar o dono tem que devolver a autoridade competente. E obvio que autoridade

Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver

feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.

Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos.

à recompensa se chama achádego.

quando penso em proteção jurídica da posse eu penso na autodefesa contra o esbulho, e nas ações possessórias… Mas quando eu penso na tutela jurídica da propriedade eu penso em ações reivindicatórias. Mas isso não impede que o proprietário entre com uma ação possessória, mas é claro que se ele entrar com uma ação possessória somente a posse estará tutelada.

A mais expressiva defesa é vindicar, diante do seu direito de sequela. E assim ele tem muita amplitude dessa tutela.

Posso defender a propriedade de outra forma, por exemplo nos embargos de terceiros. Vamos imaginar que movo uma ação de execução e realizo a penhora sobre uma casa. Mas ai a casa é de outro proprietário. Este pode defender sua propriedade por meio desse embargo de terceiro.

Um marido deve e tem a casa penhorada. Mas imagina que se a esposa tem direito a metade da casa, ela entra com embargos de terceiro, pelo menos da metade que cabe a ela.

Nunciação de obra nova. Sou proprietário de uma casa e o vizinho começa a abusar da construção, por exemplo sofrendo riscos.  Essa ação serve para limitar o direito do proprietário para não prejudica a propriedade do vizinho autor da ação.

e ainda há outras que vamos descobrindo aos poucos.

Se o proprietário pode reivindicar, qual o documento indispensável para a ação? O registro.

CPC Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa

§ 1.º O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.

§ 2.º A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.

olha só a questão de competência dessas ações no CPC

Formas de aquisição da propriedade… a gente pensa na compra e venda e na usucapião. MAs existem varias… olha as seções do CC dos capitulo da aquisição:

CAPÍTULO II – Da aquisição da propriedade imóvel – arts. 1.238 a 1.259

Seção I – Da usucapião – arts. 1.238 a 1.244

Seção II – Da aquisição pelo registro do título – arts. 1.245 a 1.247

Seção III – Da aquisição por acessão – arts. 1.248 a 1.259

Subseção I – Das ilhas – art. 1.249

Subseção II – Da aluvião – art. 1.250

Subseção III – Da avulsão – art. 1.251

Subseção IV – Do álveo abandonado – art. 1.252

Subseção V – Das construções e plantações – arts. 1.253 a 1.259

CAPÍTULO III – Da aquisição da propriedade móvel – arts. 1.260 a

1.274

Seção I – Da usucapião – arts. 1.260 a 1.262

Seção II – Da ocupação – art. 1.263

Seção III – Do achado do tesouro – arts. 1.264 a 1.266

Seção IV – Da tradição – arts. 1.267 e 1.268

Seção V – Da especificação – arts. 1.269 a 1.271

Seção VI – Da confusão, da comissão e da adjunção – arts. 1.272 a

1.274

ou seja, preciso a principio ver se trata de móvel ou imóvel.

A doutrina divide por forma originaria ou derivada. NA originaria não há translatividade.  Na aquisição derivada há.

A propriedade derivada implica que houve uma transmissão de propriedade de um para outro. Isso é a translatividade. Podemos dizer que houve um ato de vontade de transferência ou derivado da lei… por exemplo a sucessão universal deriva da lei.

 A usucapião é originaria, sem translatividade. A aluvião também é.. a natureza acrescentou solo aos ribeirinhos. Não houve translatividade.

vamos deixar a usucapião para depois… melhor começar a usucapião no começo de uma aula.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1.º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2.º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel

para melhor entender o registro temos que ver o art. 167 da lei de registros púbicos. Quando se trata de imóvel, quem não registra não é dono. Em outros países é diferente.. os títulos não se registram na Alemanha por exemplo.  Cliente chega com a pia certeza de que é dono mas quando se verifica no título de registro não é.

E as vezes o cidadão não tem dinheiro para bancar o registro.

O registro tem presunção absoluta de validade. Somente uma ação específica, para decretação da invalidade do registro é que se pode afastar sua validade.

transfiro meus bens a uma entidade religiosa de forma abusiva. Eu tenho que promover uma ação anulatória do contrato, mas tenho que ir além, preciso promover uma ação anulatória de cancelamento do registro também.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

imagino uma compra e venda feita da Sra Deborah  ao Sr. Lula e o Sr. Lula vendeu ao Sr. Luiz… e o Sr. Deborah fez a escritura com Lula em 9/2/17… e o sr. Lula fez com Luiz em 7/1/16 mas uma coisa é a escritura.. outra coisa é o registro. Mas o Luiz chega em 13/2/17 para registrar.. ele prenota… esse é o termo.. prenotar, isso dá eficácia ao registro por prazo determinado,  mas faltava documentos… ai chega no dia seguinte a Deborah e também prenota. Já existe eficácia do registro desde a prenotação. A força da ordem de prenotação é tanta que não existe preferência nem em relação a deficientes ou idosos.

E se passar o prazo sem atender as exigências e não ocorrer o atendimento a prenotação cai.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

há três formas de retificar o registro. Uma das formas é a ação anulatória, que ocorre em varas cíveis. Segunda forma é o pedido de retificação, feito ao juiz corregedor ( isso é uma situação de São Paulo). Corregedor é um disciplinador, estamos diante da jurisdição voluntária. Olhe o código judiciário respectivo. A terceira é a retificação perante ao cartório. Uma inverdade simples.. um erro de grafia.. sem prejuízo a terceiro.

Imagina que uma pessoa é sucessora universal. Ocorreu a carta de adjudicação ( não tem formal de partilha por ser única herdeira). Mas ai apareceu uma legatária. Aí nesse caso pode se utilizar desses instrumentos jurídicos.

Direitos Reais Aula 02 09-08-18

Posse no código anterior tinha uma visão mais individual, mas no código atual temos uma visão mais coletiva, dada pela função social da propriedade.

A teoria da posse tem a dualidade doutrinária dada pela posse objetiva e subjetiva

Norberto Bobbio diz que o direito caminha na direção da funcionalidade dos institutos. Devemos extrair dos institutos toda a funcionalidade possível. Quando falamos de propriedade pensamos no caráter social dela, a funcionalidade social da propriedade. Se a propriedade não tem essa funcionalidade ela está com um desvio de função e deve ser reconsiderada. Recentemente o Ministro Faccin fez um voto sobre a posse e a função social.

interdito proibitório – posse está protegida pelo CPC. Um caso que a União cedeu o imóvel ao exequente, para um trabalho social em uma comunidade. Mas a cessão é uma posse precária, pois a União pode revogar isso a qualquer tempo. Após a queda do prédio no centro de São Paulo, o poder publico ficou muito alerta para a questão das condições de segurança do prédio e percebeu a falta de segurança do imóvel. E assim a União queria a retomada do imóvel. Ali não havia proprietário, mas sim possuidores a titulo precário. Não se estava discutindo a função social da propriedade, mas sim a segurança. E os possuidores moveram um interdito proibitório, para fazer cessar a turbação da posse pela União.

interdito proibitório é para quem tem a posse e se vê ameaçado. É diferente da reintegração, que é de quem já perdeu a posse.

Existe o objeto da posse, a coisa sob a qual se tem a posse. Nem tudo é coisa passível de posse

Sumula 228 STJ É inadmissível o interdito proibitório para a proteção do direito autoral.

existe diferença entre bem stricto senso e direito autoral. Assim a posse é sobre bens corpóreos. Também não cabe usucapião sobre bens incorpóreos, como marca ou propriedade industrial.

posse X detenção

Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.

simples detenção. O detentor é chamado de fâmulo ( empregado / serviçal). A simples detenção não gera posse.

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

a permissão não gera posse. Imagina uma catástrofe e você permite aos flagelados acamparem no seu terreno.

A permissão de uso de bem publico também não geram posse. Os bens públicos são de domínio das pessoas jurídicas de direto público.

O uso do bem público pode ser passado a outrem. Imagina o Anhembi. Ou uma utilização da rua por uma quermesse da igreja. Isso equivale a simples detenção.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo

o paragrafo único acima mostra a função social da posse

súmula 239 STJ O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

fala sobre adjudicação compulsória não precisar ser registrada em cartório. Adjudicar é pedir ao poder judiciário que outorgue a escritura e substitua a vontade do réu. Isso qualifica a posse. Dá uma função social da propriedade.

súmula 364 STJ O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas

aqui define de modo mais aberto o que é família e o bem de família é uma proteção social desse instituto jurídico. Solteiros ou viúvos sozinhos também estão protegidos.

Vamos qualificar a posse. Existe a posse justa ou injusta

Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.

Aqui de fato se define a posse injusta, pois apresenta os vícios da posse: violência, clandestinidade e precaridade

O que é a posse violenta? É aquela adquirida com atos de violência. Violência pode ser real ou psicológica. A grave ameaça é uma violência. O roubo é uma forma típica de posse mediante violência. Esbulho é uma forma de violência.

A posse clandestina é aquela não percebida pelo possuidor originário. Algumas pessoas colocam o furto como clandestino. O possuidor originário não pode fazer nada, mas não se viu violentado ou ameaçado.

precária é a simples detenção ou permissão. O fâmulo só tem detenção.. mas em um determinado momento ele pode achar que tem posse. Pense em um caseiro. Ele se intitula possuidor de uma hora para outra, abusando da confiança. O proprietário acreditava que ele estava se subordinando as suas ordens mas de uma hora para outra ele não se subordina mais e quer se manter na posse.

A violência, clandestinidade se cessadas podem transformar a posse justa em injusta.

Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.

Uma família invade uma grande fazenda… ai o proprietário permite, pois fica com dó… faz uma cerca e diz a família para não ultrapassá-la… permite a família que faça uma horta de subsistência… dá um porquinho para matar a fome da família.. isso é mera tolerância pelo 1208, não se transforma em posse justa.

O possuidor pode ser dividido entre os de boa fé e má fé. O de boa fé é o ingênuo que ignora o fato do vício da sua posse.

Justo título é aquele que a despeito de irregularidades formais não desautoriza o possuidor aos efeitos da posse. Por exemplo um compromissário comprador que não levou ao registro imobiliário. Ele possui um justo título formalmente irregular. Ou ele tem um título antigo em que não se descrevia corretamente o bem. Antes não havia aferição geodésica.

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Titulo justo é o que não atende regularidade formal. É presumido de não conhecer o vício, de se ter boa fé.

Posse velha e posse nova.

Art. 558. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as normas da Seção II deste Capítulo quando a ação for proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho afirmado na petição inicial.

Parágrafo único. Passado o prazo referido no caput, será comum o procedimento, não perdendo, contudo, o caráter possessório.

posse nova ou velha tem  a ver com o tempo de posse, para determinar o rito. Ou seja trata-se de determinação do procedimento e não altera a natureza material do assunto, que é possessório.

Quais as ações possessórias?

reintegração na posse

manutenção na posse

interdito proibitório

Nas ações possessórias não há relevância sobre o domínio. Se o domínio é a lide, não é possessória mas sim reivindicatórias ( rei coisa vindicar = trazer para si).

posse nova é aquela exercida “menos de ano e dia” ( essa expressão é assim mesmo) e adota-se o rito especial. E a posse velha é superior a esse prazo.

Há celeridade no rito especial. O rito comum seria uma “punição” ao que dormiu no ponto…. não vai ser tão célere.

Na defesa de uma possessória o réu vai dizer que é o dono… e a replica vai falar assim, não me importa que você é dono. O domínio não esta em discussão aqui…

Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.

COMPOSSE a posse em comum.. é diferente de condomínio.

por exemplo no casamento ( não interessa o regime.. pois aqui é posse e não propriedade) os bens estão em posse conjunta. Quem exerce? O marido ou a mulher? O casamento pressupõe comunhão de vida… os dois exercem.

E o espólio deixado? Todos os irmão estão com a posse dos bens, não estão com a propriedade pois não houve a partilha. O espólio é coisa indivisa, todos herdam no momento do falecimento.

Nesse momento temos a proteção do 1199 para que todos podem exercer a defesa da posse sem excluir o outro. Eu posse pedir uma possessória para entrar na casa deixada, mesmo contra o outro possuidor.

Aquisição da posse

Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.

olha como esse artigo segue o pensamento do caráter objetivo da posse, do ihering

Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:

I – pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;

II – por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.

Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.

A posse se transmite. E esse artigo diz que se transmite por causa mortis. E mantém a característica.  A morte do pré possuidor não limpa a característica da posse. Para usucapião preciso de prazo e isso ajuda, pois a posse transmitida causa mortis acumula ao sucessor o tempo do de cujos.

Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.

continua falando da aquisição da posse por causa mortis. Eu herdo a titulo universal ou singular. E assim o artigo anterior fala que pode ser legatário ou herdeiro… o legatário não é herdeiro, a ele cabe somente o bem deixado no testamento. Eu deixo a posse do bem em testamento.

Art. 1.209. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem.

efeitos da posse

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

§ 1.º O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

§ 2.º Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

Assim o artigo trouxe uma proteção jurídica para manutenção da posse, de ser restituído e de assegurar-se contra a violência. Ele legitima o possuidor ao direito de ação de manutenção e reintegração de posse. E também o interdito proibitório que permite evitar e fazer cessar a ameaça.

olha o paragrafo primeiro. É a autotutela do desforço imediato na defesa da posse. Serve para rechaçar a violência iminente. Vi uma criança roubando goiaba. Posso pegar ele pela camiseta a levar para o pai.

A autotutela possessória é um excedente de antijuridicidade previsto no CP:

CP Art. 23. Não há crime quando o agente pratica o fato:

I – em estado de necessidade;

II – em legítima defesa;

III – em estrito cumprimento de dever legal ou no exercício regular de direito.

Art. 25. Entende-se em legítima defesa quem, usando moderadamente dos meios necessários, repele injusta agressão, atual ou iminente, a direito seu ou de outrem.

Art. 1.211. Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso.

Art. 1.212. O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era

a ação de esbulho serve não só para evitar o esbulho, mas para pedir indenização

Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.

Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.

frutos são os desdobramentos econômicos da propriedade.

Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.

Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio

assim há diferença entre os possuidores de boa fé e má fé

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

posse de boa fé gera efeito da indenização das benfeitorias necessárias e úteis e retenção. E as voluptuárias? podem ser levantadas (desfeitas ou levadas se isso não deteriorar o bem).

Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.

o possuidor de ma fé só tem esse direito, de ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias. Mais nada.

posse gera direito de retenção? Sim, para o possuidor de boa fé que fez benfeitorias necessárias ou úteis.

Benfeitorias voluptuarias são indenizadas? Sim ao possuidor de boa fé que não pode levantá-las

Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.

a benfeitoria se desdobra em ressarcimento, pelo menos quando é necessária, ou as demais ao possuidor de boa fé… mas o dano pode ser compensado. A benfeitoria tem que existir no tempo da evicção, ou seja, na pedra do bem por ordem judicial. Importante que as benfeitorias sejam apuradas. A posse pode ser longa.. mas no momento da evicção é o marco temporal que o legislador pontuou.

Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.

aqui se vê a importância da apuração do valor das benfeitorias.

os efeitos da posse não se limitam aos artigos aqui no código… são muitos os efeitos. Em outro momento vamos voltar a isso… Por exemplo o usucapião como efeito da posse, mas é tratado na aquisição da propriedade.

A posse também se perde:

Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.

Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido

posse no Brasil é abarcado pela teoria objetiva. Perde a posse de modo objetivo. E a perda da posse se da pela falta de providência, seja por omissão, seja por repulsa violenta. Aqui é importante para início do tempo para o rito.

Direitos Reais Aula 01 02-08-2018

O que é direito real? Direito das coisas.
E o que não é direito das coisas? Seria o direito das pessoas.
Direito das pessoas seria o direito que regula o vinculo jurídico das pessoas e seus relacionamentos com demais sujeitos. As pessoas com a família, as pessoas com a sociedade etc…

OBS: Direito das coisas regula o poder dos homens sobre os bens e os modos de sua utilização econômica (eu vi isso no livro do Orlando Gomes).

 

Parte especial do código. É o livro IV: DO DIREITO DAS COISAS

veja que ela começa com a posse. Posse é direito real ? Cuidado… olha o sumário do código civil. Porque o legislador colocou a posse no titulo I e depois fala no titulo II dos direitos reais?

Título I – DA POSSE
Título II – DOS DIREITOS REAIS
Título III – DA PROPRIEDADE
Título IV – DA SUPERFÍCIE
Título V – DAS SERVIDÕES
Título VII – DO USO
Título VIII – DA HABITAÇÃO
Título IX – DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Título X – DO PENHOR, DA HIPOTECA E DA ANTICRESE

No direito brasileiro a posse não é um direito real. Há características dos direitos reais que a posse não tem. Embora ela é estudada pelo direito das coisas.

Assim podemos dizer que direito das coisas é maior que o direito real. Direito das coisas estuda a posse e os direitos reais.

O direito das coisas estuda o vinculo entre as coisas e pessoas. E em especifico o poder que as pessoas têm sobre as coisas. Cuidado aqui. As coisas não se relacionam.. As pessoas que se relacionam.

O direito das coisas estuda o poder de dominação que uma certa pessoa, o titular, exerce sobre as coisas.

Nos direitos reais há características muito peculiares, duas em especial: o direito de sequela e inoponibilidade universal (erga omnes).

Direito de sequela vem de perseguir. De buscar o bem na mão de quem quer que esteja com ele.

Vamos pegar por exemplo a hipoteca. Posso vender o imóvel que tem uma hipoteca? Posso, mas ele precisa cientificar o credor hipotecário. Se eu não notifiquei, e a dívida não foi paga… aí o credor exerce seu direito de sequela, buscando o bem na mão de quem quer que seja.

Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese;
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII – a concessão de direito real de uso

esse rol não é taxativo.

A propriedade vai dos art. 1228 a 1368-B
Superfície e até o direito do promitente comprador vai dos art. 1.369 a 1.418
Penhor até anticrese vai dos art. 1419 a 1510
tem o direito de lage.. coisa nova.. não tem no código mais velho – Art. 1.510-A

a propriedade é considerada a rainha do direito das coisas. Isso porque ela reúne os 3 poderes de domínio sobre as coisas: usar fruir e dispor.

Direitos reais –
em nome próprio
em nome alieno
em garantia

Por exemplo:

Da Superfície
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

o proprietário concede a um terceiro o direito de construir ou plantar. Ele não tem o mesmo poder que o proprietário. Ele pode usar para plantar e construir na superfície, mas não pode usar o subsolo.

Cuidado com o código. Ele segue uma linha reta, mas cada direito real tem sua característica.

o código é geral. Há outras leis para considerar. por exemplo a alienação fiduciária em garantia, que também é um direito real. O direito das coisas não se esgotam no CC. Há a questão da propriedade intelectual, propriedade industrial… tudo isso tem lei própria, que toma o CC como subsidiário.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País

olha só esse artigo cuida dos direitos reais imobiliários.

Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.

na lei da minha casa minha vida, se dispensou a escritura pública…. o mesmo ocorreu no SFH. Cuidado que o 108 começa assim “não dispondo lei em contrário”.

Existem bens dados em garantia que são escriturados de outra forma, isso tem que ver na lei especial.

Há uma lei que converte um direito real em cédula de credito hipotecário. Ela faz as vezes de escritura pública. Assim o direito real se torna uma cédula de crédito e passam a circular no mercado, dispensando a escritura exigida no 108.

Assim o 108 é só um farol… não e exatamente sempre dessa forma.

Como adquiro o direito real?

tradição, registro (caso do imóvel), testamento, sucessão, usucapião etc…

Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Cuidado aqui, pois se eu tenho um imóvel de baixo valor, a escritura publica é dispensada, mas  o registro no cartório de imóveis continua sendo obrigatório.

Nós não podemos confundir direitos reais com obrigações mistas. Eu tenho poderes sobre a coisa, mas existe a função social da propriedade que limita esse poder. A propriedade obriga o proprietário, obrigações propter rem. Essas obrigações não são direitos reais, pois obrigação é entre duas pessoas, o credor e devedor, mas sua fonte é o fato de ser titular de um direito real.

Um exemplo disso é o dever de ter a reserva legal, área de preservação permanente ser levada ao registro de imóvel. Essa obrigação vem da lei ambiental e obriga o titular da coisa.

direito de tapagem, dos limites entre os prédios.

Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

se eu estou no imóvel que tem alguém do lado, eu tenho o direito de obrigar a demarcação do limite, com muro… renovar a cerca…

é uma obrigação de fazer (proceder a demarcação) propter rem, pois o confinante tem essa obrigação derivada do fato do seu vizinho ser proprietário e decidiu exercer seu direito de tapagem.

O código alemão começa assim “a propriedade obriga…“. Isso se refere as obrigações propter rem.

Pense nas obrigações tributárias. O fato de ser proprietário desdobra a obrigação. Isso porque a propriedade exerce uma função social.

POSSE

a posse é protegida.

Imagina um proprietário aluga uma casa na praia, mas ele decide passar o carnaval la. Ele não pode tirar a posse do inquilino. Pois a posse é protegida, mesmo que o proprietário tem é titular do mais forte direito real.

A posse é tão relevante que o CPC cuida da ação possessória no art. 554 e seguintes do CPC. Pois a posse é um instituto prestigiado no Brasil. Ação possessória é não é um mero nomen juris, mas sim toda uma arquitetura para proteger a posse. Olhem esses artigos com atenção.

Posse não é direito real.

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

o inquilino é possuidor. Ele exerce de fato o uso e gozo. A palavra de fato é muito significativa. A posse é um poder de fato e a propriedade e um poder de direito.

Preciso exercer a disposição, fruição ou uso de fato para ser possuidor.

tratado de Savigny sobre a posse. O código já deu a dica. Para o Savigny, além do corpus havia o animus. É a teoria subjetiva. O animus é o aspecto subjetivo, a intenção do sujeito.

Já para Ihering, bastava o corpus. Corpus seria a apreensão da coisa. Se eu tenho o exercício de fato sobre a coisa, independente do animus. Essa é a teria objetiva da posse.

Imagina uma testemunha dizendo assim: estou surpresa, não entendo porque ela esta pedido para ser dona… ela é dona. Ela que paga os impostos, cuida da coisa, etc..

Ihering parece muito coerente e o CC adotou a teoria objetiva. Veja:

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

basta a pessoa ter a coisa em seu poder. Não há nenhum animus. Basta a preensão da coisa. Quem exerce de fato tem a posse direta. O possuidor indireto é aquele detentor do direito real e de alguma forma cedeu ao direto.

locador e locatário.. O locador tem a posse indireta e o locatário tem a posse direta.

a posse direta ocorreu pela outorga do possuidor indireto para o possuidor direto.

o possuidor direto pode voltar-se contra o indireto. Isso desmitifica o imaginário popular de que o proprietário pode tudo.

E cuidado com as aparências. Quem tem posse direta as vezes se mostra como se fosse proprietário. Mas cuidado pois existe a figura do detentor:

Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário.

o caseiro é possuidor. Ele tem uma relação de dependência e conserva a posse em nome do outro e dele recebe ordens. O possuidor e detentor são figuras diferentes, pois o detentor não tem a proteção como tem o possuidor.

Não se pode confundir uma coisa com outra. Se posse o exercício de um dos poderes da propriedade, preciso saber a diferença delas.. Preciso saber a diferença da posse direta e indireta e a diferença do possuidor e detentor.

Existe na doutrina a posse natural ou civil. A posse natural é aquela fática, quando o sujeito tem a coisa em seu poder, mas não é necessariamente a posse civil, pois por exemplo ele recebeu a coisa enquanto o possuidor foi ao banheiro e já volta.

veja o CC 16 ( codigo anterior) art. 494

Art. 494. A posse pode ser adquirida:
I – Pela própria pessoa que a pretende.
II – Por seu representante, ou procurador.
III – Por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.
IV – Pelo constituto possessório.

agora veja como está no código atual de 2015

Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:
I – pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;
II – por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.

no mandato eu recebo poder. Sem mandato, eu não recebo. Mas se não se outorgou mandato e se ratificou depois a posse foi adquirida pelo ato do terceiro.
O que seria o constituto possessório que tinha no código anterior e atualmente não está expresso no atual?

cuidado que o constituto possessório está escondido… mas esta no código atual sim. No capitulo da aquisição da propriedade móvel:

Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

veja que o paragrafo único define o constituto possessório. Veja que antes ele era uma forma de adquirir a posse, mas agora está na parte de tradição como forma de aquisição de propriedade móvel.

o vendedor vende um bem ao comprador… Mas o comprador não precisa imediatamente do bem, ai o vendedor conclui o negocio mas exige ficar na posse do bem ate certa data… ele inclui no contrato uma cláusula de constituto possessório.

Se for imóvel a transmissão da propriedade se dá no registro, mas o vendedor se mantém na posse do imóvel conforme acordado em contrato pela clausula do constituto possessório, mas não se pode dizer que adquiriu a posse pelo constituto, como estava no código anterior.