LEI N. 4.591/1964 Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
Essa lei é chamada de lei de incorporações. Ela trata do condomínio edilício. A incorporadora quando promove um novo condomínio edilício, tem interesse em alienar as unidades, isso é o negocio dela. O condomínio edilício é uma espécie de condomínio. O código civil trata dos condomínios em geral, mas ele deixa o condomínio edilício para ser tratado pela lei 4561/64, pois é uma lei específica
Podemos definir condomínio como o fato de propriedade simultânea e concorrente a mais de um titular.
Existe condomínio voluntário e outro necessário. Esses são chamados de condomínio geral. Mas existe o condomínio edilício.
O condomínio ocorre devido a forma de acessão, aquisição da propriedade pela mão humana. Mas se isso for imóvel e formado por edificação é o condomínio edilício.
Propriedade simultânea e concorrente significa que a titularidade dos poderes inerentes ao domínio é feito ao mesmo tempo e de forma concorrencial entre diversos titulares.
A propriedade implica efeito erga omnes. As pessoas devem respeitar a propriedade.
para nós que vínhamos na trilha da exclusividade, ver essa pluralidade de proprietários da mesma coisa é estranho e pode gerar muito conflito, por isso foi detalhadamente regulada. Pensamos, a família X é dono da fazenda. O instituto jurídico disso é o condomínio.
Se digo que a propriedade é plena e exclusiva, o condomínio é exceção a essa regra.
É possível reservas de propriedade exclusiva. Por exemplo o ajuste entre os titulares de determinar o uso exclusivo da coisa por exemplo em um período específico.
No condomínio edilício por exemplo o titular da unidade autônoma exerce seu domínio exclusivo na unidade condominial, mas não na área coletiva.
O condomínio ocorre na sucessão, no momento da morte do de cujos até a partilha. Ocorre também uma espécie de condomínio fático entre os cônjuges, mas tem regras especiais..
Os romanos tinham um conceito de que pessoas exercendo os mesmos poderes sobre as coisas é a fonte da discórdia.
Dos direitos e deveres dos condôminos de condomínio geral:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
se ele diz “cada condômino” implica que tem mais de um. Se ele diz de usar a coisa conforme destinação, implica a função social da propriedade.. plano diretor da cidade etc…
os direitos compatíveis com a indivisão… e ai temos a ficção da indivisão, todos tem uma cota parte de tudo. Reivindicá-la de terceiro significa que qualquer terceiro pode representar o interesse de todos na reivindicação, é um caso de legitimação. Só cuidado que no caso do condomínio edilício a lei legitima o síndico.
Observe o poder da disposição, pode alear e gravar a sua respectiva parte ideal. Se eu vou dar em hipoteca a minha parte ideal, só tenho direito a gravar o ônus nessa cota e não na propriedade toda. Um banco exigira que todos gravasse também, para ter a totalidade gravada.
Uma grande fazenda na partilha seria dividia de modo ficcional, dada uma parte ideal a cada herdeiro, mas de fato o melhor seria uma divisão na realidade, através de uma ação divisória, estabelecendo outras unidades imobiliárias que se desdobrem dela a cada um.
olha o parágrafo. Precisa de consenso. Posso dar uso e gozo a outro condômino sem consenso, mas a estranhos não.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
olha só, o condômino concorre com as despesas da coisa.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1.º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2.º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
o dever do condômino é arcar com as despesas. Se ele não arca, o outro condômino adquire a parte ideal. Pessoa não paga o condomínio. Cada um é responsável pela sua despesa… Uma pessoa de boa fé em uma situação insustentável tem que alienar a coisa. Mas a pessoa não faz isso, ai ocorre a renúncia da parte ideal. Cada pagamento feito pelo outro condômino implica na aquisição da parte ideal do outro inadimplente que vai renunciando… É um renúncia tácita pelo inadimplemento das despesas
espécie de condomínio comum:
voluntário – existe autonomia da vontade. Compro uma unidade em um condomínio edifício, esse ato pressupõe a vontade pois conheço o fato do condomínio e exerço a aquisição de uma cota parte mesmo assim. Ou um grupo de pessoas exercem usucapião coletivo. Uma sabe das outras.
necessário ou forçado – o condomínio surge por força de lei, como na herança por exemplo até a partilha, ou quando tem uma divisória entre os vizinhos.. o muro é condomínio. Olha esse exemplo:
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307)
No condomínio em geral pode ser nomeado administrador:
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
todo o condomínio implica em uma copropriedade. As vezes um administrador mais adequado não é um condômino. No condomínio comum não é obrigado existir o administrador, mas no condomínio edilício é obrigatório escolher o síndico. Se o administrador for alugar a coisa, dará preferência ao condômino.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
olha como é possível a informalidade, mas veja que é existe isso ao condômino representante, mas o administrador estranho ao condomínio precisa de um instrumento de mandato para provar a representação.
COTA PARTE
A cota parte ou quinhão de cada um é importante tanto para auferir a maioria quanto para dividir os frutos da coisa
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
E tem também a preferência a outro condômino no caso de alienação… e olha que o critério de preferência é quem tem a benfeitoria mais valiosa e subsidiariamente o que tem o quinhão maior
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Veja que responsabilidade sobre dano de coisa comum:
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
DIVISÃO DA COISA COMUM – AÇÃO DE DIVISÃO
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1.º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2.º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3.º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Aqui fala da legitimidade para pleitear a divisão. A ação de divisão é regulada pelos arts. 569 e seguintes do CPC. A indivisibilidade pode ser uma característica do bem e é determinada pelo doador ou testador ou mesmo por convenção dos condôminos
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
olha só, o modo de divisão é da partilha de herança. Não é matéria de agora mas vamos dar uma olhada… em um ou outro artigo da herança
Art. 2.017. No partilhar os bens, observar-se-á, quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível.
olha não pode esfarelar o bem.. se fracionar muito prejudica o valor do bem. Na partilha tem que ver o interesse de cada um…
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O CC regula o condomínio edilício do art. 1331 ate 1356, mas tem a lei 4591/64. Qual a distinção?
Ambas dispõe sobre o mesmo objeto, condomínio edilício, mas a lei 4591 Dispõe também sobre as incorporações imobiliárias. Os dois códigos estão vigentes, temos que interpretar os dois dispositivos de modo sistemático.
Art. 1.º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
§ 1.º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2.º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
CC
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1.º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Nas edificações tem que haver partes exclusivas e comuns. Um clube de campo pode ser condomínio edilício? não. Pois falta-lhe partes exclusivas. Duas casas geminadas pode ser condomínio edilício? Não pois falta a parte em comum.
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida inversa julgada procedente. Registro de instituição de condomínio edilício. Terreno dividido em duas partes, sendo cada uma dotada de casa com acesso direto para a via pública. Inexistência de áreas efetivamente comuns. Ausência dos elementos que caracterizam o condomínio edilício. Recurso não provido. CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 788-6/7 CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL LOCALIDADE: Cubatão DATA JULGAMENTO: 27/05/2008 Relator: Ruy Camilo
Mas aí surge uma dúvida. A lei da incorporação fala em pavimentos, o código civil não. É o mesmo instituto? A professora entende que não. Um condomínio de casas se aplica somente o código civil, mas um condomínio em uma construção em pavimentos, aí se aplica a lei de incorporação.
o condomínio edifício na lei especial tem vários aspectos…existe a questão do patrimônio de afetação.
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
tem um monte de parágrafos… olhem na lei.
a Encol… ano 2004… um condomínio estava em construção e a Encol quebrou. O banco tinha a hipoteca do imóvel que seria incorporado em condomínio. Os promitentes compradores perderam o condomínio… pois o banco tem prioridade na falência pelo fato da garantia real.
Mas aí veio no julgado da Encol o critério do patrimonio de afetação. Seria a garantia da execução da obra destacando-se o patrimonio do incorporador do patrimônio de afetação. Assim o incorporador recebe as parcelas. Se quebrar o patrimônio termina a obra. Para o incorporador, o patrimônio de afetação dificulta o crédito, pois o banco não vai conseguir alcançar aquele patrimônio, assim ele fica imprestável como garantia.
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.
olha só.. é assim que sei se existe patrimônio de afetação, olho no cartório de RI.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
aqui existe uma situação anômala… quem não tem personalidade porque seria representado?
Não há no CC a qualificação do condomínio como pessoa jurídica, mas ele exerce a representação do condomínio.
Como se institui? Por vontade. Pela lei de incorporações art. 7 e pelo CC 1332. Mas tem que registrar no RI.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
regimento interno e convenção de condomínio
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
obrigatoriedade de seguro
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
comportamento antisocial
Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
a assembleia é soberana. Isso se assemelha muito às sociedades na deliberação no direito empresarial
orgãos da administração
é síndico, assembleia e conselho fiscal
Extinção do condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1.º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2.º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2.º do artigo antecedente.
as causas:
perecimento do bem,
desapropriação
venda das unidades a uma só pessoa.
despesas condominiais
tem características propter rem, deriva da propriedade sobre a coisa.
Unip Direito 2015-2020 