Direitos Reais Aula 14 08-11-18

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.

uma casa deixada em usufruto a duas pessoas. O usufruto se consolida inteiro ao sobrevivente em regra

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no

Cartório de Registro de Imóveis:

I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II – pelo termo de sua duração;

III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 (trinta) anos da data em que se começou a exercer;

IV – pela cessação do motivo de que se origina;

V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2.ª parte, e 1.409;

VI – pela consolidação;

VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII – pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

o usufruto é direito real sobre coisa alheia. O alheio é o proprietário.. Imagina que o usufrutuário adquira o bem. Ele passa a ser o proprietário. Esse é o instituto da consolidação in rem alheia para in rem própria.

Vamos nas servidões:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

esse estado de direito real sobre coisa alheia é resultado da autonomia da vontade. Os proprietários dos dois prédios concordam em gravar o imóvel com esse direito real.

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

aqui temos uma impressão de submissão. Mas aqui não é um direito real, mas sim um direito de vizinhança. Esse direito submete o prédio, mas não é direito real.

No instituto da servidão há figuras que não estamos acostumados.. Na lei ele fala prédio, mas a interpretação aqui é que se trata de duas propriedades. Não se fala mais em servidão predial, mas sim servidão imobiliária.

A constituição é por ato de vontade. Ao intervivos ou mortis causa (testamento).

O que é gravar? Significa que se impõe uma situação jurídica sobre o bem. Por exemplo com uma clausula de inalienabilidade. E no caso da servidão, o imóvel serviente fica gravado com a servidão, ou seja constará no registro desse imóvel, e todos saberão que esse imóvel serve a outro. É muito mais do que um ônus, é um gravame.

um exemplo de utilidade é não construir de modo a tapar o sol, utilizar a propriedade para passagem de tubulações…

Direito real imobiliário limitado sobre coisa alheia, que impões um ônus, uma restrição de outro prédio, contíguo ou não, de proprietários distintos.

E ele é limitado porque? Pois o único que é ilimitado é a propriedade. É impessoal, pois vincula a propriedade e não as pessoas. É um direito oponível erga omnes.

O direito de servidão é indivisível. Esta registrado em uma determinada propriedade. A utilidade da servidão é divisível. Por exemplo o prédio vizinho tem um sistema de abastecimento de água. E se constitui uma servidão, o prédio vizinho pode utilizar o sistemas de abastecimento de água do prédio vizinho… a água ( utilidade ) pode ser dividida.

Formas de servidão.

A forma é  in patiendo ou in non faciendo….

in patiendo é ter paciencia, tolerar. Deixar fazer.

In non faciendo é não fazer

é um compromisso de não perturbar o direito do prédio dominante.

Classificação

Descontínua – sempre demanda um ato do proprietário do prédio dominante.  Retirar água, areia… pedras.. levar o gado para pastar.

Contínua dispensa qualquer ato. Por exemplo não construir para permitir a vista.

aparentes ou não aparentes.

A aparente se revela por alguma obra. a colocação de um aqueduto.

não aparente é imperceptível.. por exemplo a servidão de não construir.

Existe mais uma forma:

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

aqui há jus possessionis. Há um comportamento que é o exercício da servidão sem registro… que pode ou não ter um titulo.

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§ 1.º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

§ 2.º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.

§ 3.º Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.

Qual o limite da servidão?

a servidão pode ser limitada. Lembra que ela nasceu de um acordo de vontades…  e essa vontade pode limitar o uso. Por exemplo a permissão de passar pedestres.. não bicicleta ou carros.

A servidão restringe a propriedade com limites. uma proteção ao dono do prédio serviente

olhem o paragrafo terceiro. Ele dá baliza ao juízo. Se o acordo nasceu da vontade, ela é respeitada, mas esse paragrafo dá um critério para corrigir os desdobramentos injustos desse acordo diante de novas necessidades. Veja que o direito real é respeitado, mas implicaria no caso uma indenização

DA EXTINÇÃO DAS SERVIDÕES

ela é permanente mas não é perpetua

Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.

olha aqui a primeira causa.. é a desapropriação. O prédio serviente perde. Havia um direito real.  tem valor. Não consigo opor isso a prefeitura que desapropriou o imóvel serviente. Mas teria direito a indenização. E se a desapropriação for do prédio dominante? Não extingue a servidão, pois ela está gravada só no prédio serviente. Mas ela representa um valor ao prédio dominante, tem que ser contabilizada na indenização.

Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:

I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;

II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;

III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

outras causas aqui. Tem a renúncia. Tem servidão que demanda exercício…

tem o fim da utilidade.. vou tirar pedra da pedreira… mas a pedreira acabou..

e tem o resgate.. uma espécie de renuncia onerosa. Pago ao prédio serviente para renunciar. A retomada da propriedade plena extinguindo a servidão por iniciativa do prédio serviente indenizando o prédio dominante.

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:

I – pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;

II – pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;

III – pelo não uso, durante dez anos contínuos.

pode extinguir por meio da confusão. Não haver mais proprietários distintos. Os proprietários dos imóveis serem o mesmo sujeito.

o não uso.. é como se fosse a usucapião ao contrário.

servidão como direito real se distingue do direito de vizinhança. O direito de vizinhança decorre da lei. Não há acordo de vontade, mas sim suporte legal. É como o direito constitucional de violar o domicílio no caso de prisão em flagrante.

A servidão é do direito privado. Existe a servidão no direito administrativo, que é outra.

USO

direito real de uso é uma coisa e concessão de uso é outra.

O uso é letra morta.. não é mais utilizado. Ele é muito fraco.. só garante o uso e ninguém mais adota esse.

Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.

§ 1.º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.

§ 2.º As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.

Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.

Poderia ser oferecido a algum somente o uso utendi.  O usuário tem direito aos frutos? Sim no limite das necessidades de si e sua família..

Imagina.. carência de moradia, dificuldades financeiras e econômicas…

Direito real de uso é do direito publico e não do direito privado. São das carências próprias da urbanização percebida nas grandes cidades. Há locais onde existem pequenas propriedades e o poder publico permite o uso, com direito real que permite oponibilidade.

Assim o direito real de uso seria fruto de um contrato entre o poder publico e o particular. Ele se transmite aos herdeiros. Moradias.. pequenos comercio.. pequeno cultivo… Isso casa com o direito real de uso

Concessão especial de uso para moradia.

Ele é um uso exclusivo da moradia. Ele é ainda mais restrito do que o uso. Nas duas hipóteses o bem é público. E lembrando que o bem público é inalienável. E inalienabilidade é só venda? não. Aqui existe o respeito ao principio da legalidade. O adm publico não pode vender o bem publico, mas pode conceder esse direito real especial para moradia. Há um paralelismo com o direito administrativo.

Bens públicos portanto só se prestam a essas hipóteses.

Há dois assuntos que não vai dar tempo de abordar. O direito de laje e o direito de vizinhança.

Direito de laje é direito real. ë diferente do direito de vizinhança que é direito das coisas, mas não é direito real.

Para muitas pessoas seria um direito de superfície, mas ele não é um direito real sobre coisa alheia, mas sim um instituto sui generis. O proprietário de uma construção base cede ao construtor a construção de uma unidade distinta.

aqui por meio de uma expressão popular.. laje… e pode ser de bens públicos ou privados.

ele dá o traçado distinto da superfície. Direito real de lage não é sobre coisa alheia, mas sim autônomo. Haverá uma unidade diversa. O imóvel pode ser vendido. O direito de superfície parece menos que o direito de laje. Aqui não existe um superficiário, mas sim outro proprietário.

Cada um tem uma unidade autônoma. Não é condomínio.

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o São partes que servem a todo o edifício: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

I – os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

II – o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

III – as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

IV – em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.

na prova cai direiro real próprio e sobre coisa alheia

na prova não cai uso.. habitação,  moradia, concessão de uso nem laje.

pode usar o código

Direitos Reais Aula 13 01-11-18

Direito Real sobre coisa alheia de fruição estão no art. 1225

Art. 1.225. São direitos reais:

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

no código de 16 tinha enfiteuse… mas lembre-se que as que existem se mantém. Elas estão relacionadas a coisa pública.

lei 10257/2001 estatuto das cidades prevê o direito de superfície. temos que olhar ali também.

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1.º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2.º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3.º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4.º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5.º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Diante de um fazendeiro temos que ficar no cc, mas se estou na cidade, aí aplico a lei das cidades. A superfície é um direito real exclusivamente dos imóveis. O objetivo é dissociar a titularidade formal sobre o bem. O art. usa a palavra proprietário. E isso envolve o domínio. E o direito de superfície dissocia parte dos poderes do domínio pela superfície.

O modo de constituição é por escritura pública e registro no cartório de registro de imóveis. Olha que detalhe interessante, se o imóvel for menor de certo valor, para ser transmitido dispensa escritura, mas para constituir o direito real de superfície, aí tem que ter escritura.

escritura pública é um ato de vontade. Assim pode ser deixada a superfície por testamento. Ou por formal de partilha… ela também seria transmitida, não só por escritura pública.

O paragrafo único do 1369 restringe o subsolo, com exceção. E nada fala do espaço aéreo, mas o art. 21 inclui ambas, mas limita pela legislação urbanísticas

Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.

Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.

ato de vontade dos sujeitos. A extinção do contrato nem sempre gera extinção dos direitos. Ocorre a possibilidade de transmissão, inter vivos ou causa mortis.

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições

alienação não é só venda. É qualquer transmissão do direito real. De todos os direitos reais de uso, o de superfície é o mais forte e completo, inclusive de ser transmitido. Olha aqui não basta a notificação como na hipoteca, mas cabe a preferência.

Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.

olha como o art. 22 também trata da alienação do direito de superfície.

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

a superfície nasce com regras claras. Não há liberdade total de uso. Há o limite pela destinação contratada.

Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.

veja…

O direito de superfície pode ser determinado ou indeterminado dependendo do contrato. Mas em regra são indeterminado. A superfície pode ter termo definido e esgotado o prazo ela se extingue. Ou pelo uso diverso do artigo anterior… mas aqui não cabe indenização. Nem cabe aquela indenização por benfeitoria do possuidor de boa fé.

o art. 24 é muito parecido, mas usa a palavra extinguir.

Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

assim a regra é que não há indenização ao superficiário que vê sua superfície resolvida, exceto se estipulado contratualmente ou por desapropriação.

Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.

os imóveis públicos são alienáveis? Veja que esse dispositivo diz que os imóveis públicos podem ser objeto de superfície. Os bens desafetados podem ser alienados.

O direito de laje foi colocado em outro lugar.. mas ele se encaixaria aqui… Pois ele não é direito de superfície, mas é outro direito.

Direitos

superficiário

posse uso fruição do solo alheio

alienação ( vender doar ceder)

pode dar em hipoteca ( só bens alienáveis podem ser objeto de hipoteca)

preferência se o proprietário alienar o imóvel

turbados ou esbulhados tem direito às possessórias

proprietário

manter-se no domínio

tem direito de uso ( do que não foi objeto do direito de superfície)

direito a receber um valor que chama cãnon ( se o direito for oneroso)

benfeitorias sem indenização

se turbados ou esbulhados tem direito às possessórias

esbulho  = reintegração

turbação  = manutenção ou interdito ( depende do grau)

o art. 1199 diz que duas ou mais pessoas possuem coisa indivisa podem exercer atos possessórios.

Deveres

superficiário:

1) utilizar o solo conforme contrato (1374)

2) pagar o cânon (aluguel) ao proprietário se onerosa (1370);

3) devolver a coisa ao término do prazo;

4) conservar o imóvel, a construção, a plantação, inclusive proteger da invasão de terceiros;

5) pagar os tributos sobre o imóvel (1371);

6) dar preferência ao dono do solo caso queira transferir a superfície a um terceiro.

 

proprietário:

1) não perturbar ou impedir a construção ou plantação no seu terreno;

2) dar preferência ao superficiário caso queira vender o imóvel a terceiros.

usufruto

o direito de superfície é muito forte… em contrapartida o direito de habitação e uso são os mais fracos… e no meio disso esta o direito de uso.

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

usufruto é um direito real de fruição sobre coisa alheia que preserva a substância da coisa, pois tem até sobre coisa móvel ou direitos de titulo de crédito. Concede ao beneficiário (usufrutuário) a posse, o uso, adminstração da coisa e a percepção dos frutos

modo de constituição do usufruto é pela usucapião ou pelo registro:

Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

ou seja o usufruto é usucapível. Jus possessionis. E ânimus. Imagina que o justo titulo transmitisse o usufruto e na a propriedade… a posse e o tempo traria o direito de usufruto e não de propriedade. Seria essa a possibilidade de usucapião de usufruto.

Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.

§ 1o Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.

§ 2o Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.

§ 3o Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado

abrangência do usufruto:

se estende sobre os assessórios das coisas. Imagina uma casa… as pertenças incluem o usufruto.

Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

ele é inalienável. Mas pode ser cedido o exercício, mas não a titularidade…. Olha aqui.. não pode ser dado em hipoteca.

direitos do usufrutuário

Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

Art. 1.395. Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.

Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.

olha só… tenho títulos de crédito… ações… posso deixar os frutos a alguém? Sim. É isso que diz aqui.  E lembre-se que a titularidade do título de crédito não foi passada ao usufrutuário, pois aí seria endosso. Assim os juros, rendimentos do título é do usufrutuário mas não o titulo. Por isso o parágrafo único.. exige-se a aplicação desse valor, pois é do proprietário.

Art. 1.396. Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção.

Parágrafo único. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, também sem compensação das despesas.

cuidado.. os frutos pendentes e naturais são do usufrutuário desde que outro não tenha direito adquirido sobre eles.

O usufrutuário consome tudo o que o bem pode dar, os frutos pendentes são do usufrutuário, por exemplo os alugueis vincendos…

Art. 1.397. As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto.

Art. 1.398. Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietário, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto.

fruto civil é aquele que não é natural.. por exemplo o aluguel.

Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.

posso deixar usufruto de um imóvel comercial? Sim.. mas a destinação econômica tem que ser essa. Usufruto é ato de vontade.

Deveres

Art. 1.400. O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.

Parágrafo único. Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.

isso é muito solene. O usufrutuário tem deveres de dar caução, de conservar e restituir no final. O paragrafo único dispensa a caução no caso de doação como reserva de usufruto

Art. 1.401. O usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perderá o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao usufrutuário o rendimento deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do administrador.

aqui é a sanção a falta de caução. a adminsitração vai para o proprietário, mas o usufrutuário não perde os direitos aos frutos

Art. 1.402. O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto.

aqui é um critério de interpretar o que é deterioração…

Art. 1.403. Incumbem ao usufrutuário:

I – as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;

II – as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

olha… tributo é do usufrutuário…

Art. 1.404. Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.

§ 1.º Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano.

§ 2.º Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.

olha ele não falou deveres do proprietário, mas ele aqui usa dono… vamos chamar de nú-proprietário. Ele é despido da posse, da administraçao do uso do gozo etc… ele só não é despido do poder de disposição. Reparacões extraordinária tem cara de benfeitoria… mas o caput e o paragrafo primeiro definem bem isso. Módico é de pouca expressão.

E o que ocorre se o nu-proprietário não fizer as reparações? O usufrutuário faz e cobra dele.

Art. 1.405. Se o usufruto recair num patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário obrigado aos juros da dívida que onerar o patrimônio ou a parte dele

posso doar todos os meus bens? Não. Lembra das doações… Aqui o usufruto pode ser deixado a todo o patrimônio.

Art. 1.406. O usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste.

mais um dever… dever de informar a lesão contra a posse.

Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as contribuições do seguro.

§ 1.º Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o segurador.

§ 2.º Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro.

que seguro é esse? É sobre a coisa…

Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.

tem muita coisa aqui… primeiro que aqui fala em edifício… bem imóvel. E fala destruição. E pelo que se vê a destruição da coisa é causa de extinção de usufruto. Vamos ver em breve. Mas se tem seguro e esse for aplicado a reconstruir o prédio.. ai o usufruto restabelece

Art. 1.409. Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a indenização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação ou perda.

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II – pelo termo de sua duração;

III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 (trinta) anos da data em que se começou a exercer;

IV – pela cessação do motivo de que se origina;

V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2.ª parte, e 1.409;

VI – pela consolidação;

VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII – pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

o inciso II cabe no caso do usufrutuário PJ. A extinção da pessoa jurídica equivale a morte.. mas aqui tem um limite de tempo.

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.

esse artigo tem que ser interpretado junco com esse aqui:

Art. 1.946. Legado um só usufruto conjuntamente a duas ou mais pessoas, a parte da que faltar acresce aos colegatários.

Parágrafo único. Se não houver conjunção entre os colegatários, ou se, apesar de conjuntos, só lhes foi legada certa parte do usufruto, consolidar-se-ão na propriedade as quotas dos que faltarem, à medida que eles forem faltando.

Esse é o chamado direito de acrescer. Imagina um usufruto constituído para mais de uma pessoa ao mesmo tempo e se o falece um usufrutuário, será cancelado o usufruto apenas com relação à fração correspondente. Exemplo: usufruto sobre 100% do imóvel em favor de A e B. Se A falece, será cancelado apenas os seu usufruto, ou seja, de 50% do bem, nada muda em relação a B. Agora se na constituição do usufruto estiver expressamente o direito de acrescer, o falecimento de um dos usufrutuários, o seu quinhão irá ser acrescido ao do sobrevivente. No exemplo, com falecimento de A o seu quinhão passa para B, que então possuirá a titularidade do usufruto sobre a totalidade do imóvel.

Direitos Reais Aula 12 25-10-18

1495 e 1496 diz respeito ao registrador.. não nos interessa propriamente nos estudos do direito real… são comandos ao tabelião. O que o registrador faz quando recebe o titulo de hipoteca? Prenota? Verifica os requisitos?

Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.

§ 1.º O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.

§ 2.º As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.

hipoteca legal deve ser registrada e especializada… precisamos ver o que é hipoteca legal.. e precisamos ver o que é especializar. Mas não temos dúvida que todo o direito real deve ser registrado, mas quanto a especializar…

Art. 1.498. Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada.

LRP 6015/73 Art. 238. O registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro.

CC Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

LRP 238 e art. 1485 diz que a hipoteca tem 30 anos.. mas o art. 1498 cc diz que é 20 anos… como resolvemos isso? O tempo máximo da hipoteca na prática é 30 anos pelo LRP…. ela pode durar mais se houver novo titulo e novo registro.. mas de qualquer forma dura até a obrigação garantida durar. Se durar mais que 30 anos? Necessário novo titulo e novo registro.

Mas e essa questão de hipoteca especializada ser 20 anos? Hipoteca legal e judiciária está relacionada a especialização… Há uma questão aqui de técnica legislativa…

especialização é medida assecuratória que torna indisponíveis os bens imóveis do acusado, de origem lícita, tendo por fim assegurar a reparação do dano ao ofendido

a hipoteca legal está no 1489

Art. 1.489. A lei confere hipoteca:

I – às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;

II – aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;

III – ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;

IV – ao coerdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;

V – ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.

o que é hipoteca legal? É op lege… não depende da vontade, mas se desdobra da lei. A lei confere hipoteca. É a espada da lei.

No inciso I imagina que um partido ganhe e o presidente da republica tem imóveis.. ai o presidente deve ao estado.. o estado tem a hipoteca legal dele pois ele é encarregado pela administração do pais, incluindo suas rendas e fundos…

 no caso do II tome as causas suspensivas de casamento previstas no art 1523, I não devem casar o viúvo que tem filho do cônjuge falecido e não fez partilha. Assim se a pessoa fez isso, tem o ônus da hipoteca legal do filho sobre seus imóveis. É uma proteção aos filhos.

no caso do inciso III se trata de reparação ex delito.

no caso do inciso IV… aqui é entre herdeiros… mas qual a situação aqui? Toda hipoteca é para garantir uma divida.. e que divida é? É a divida do quinhão ou torna. O de cujos deixou um montemor.. um conjunto de bens que vai ser partilhado… cada herdeiro  vai ter um quinhão ou torna da partilha. Mas é qualquer imóvel do herdeiro? Não…  Aqui é no caso de ter ocorrido um imóvel adjudicado a um herdeiro… e torna significa que houve uma partilha e um herdeiro recebeu um imóvel e esse herdeiro se chama reponente. E esqueceram de um irmão… Aí esse irmão é chamado de coerdeiro.

E no caso do inciso V é para garantir o pagamento de uma arrematação judicial

Art. 1.490. O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, provando a insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado com outros.

veja.. A especialização da hipoteca legal consiste em definir o valor da responsabilidade a ser garantida, bem como determinar, dentre os bens do devedor, qual deles será hipotecado como forma de garantia.

Assim imóvel especializado é o imóvel especificado no 1489.. por exemplo o imóvel adjudicado ao herdeiro.. lembra que essa dura 20 anos… mas se ele não é suficiente.. ai autoriza o credor a pedir um reforço…

Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor.

Aqui é a possibilidade de substituir a hipoteca legal, mas ocorre a requerimento do devedor e a critério do juiz, portanto é uma situação judicial.

Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas.

§ 1.º O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça.

§ 2.º As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão.

veja aqui.. há a obrigação de registrar e especializar.. mas há legitimados que não estão obrigados.. como os interessados e o MP…

O MP é legitimo ao incapaz…

Hipoteca judiciária

Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.

§ 1.º A decisão produz a hipoteca judiciária:

I – embora a condenação seja genérica;

II – ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor;

III – mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.

§ 2.º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.

§ 3.º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a parte informá-la-á ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.

§ 4.º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.

§ 5.º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.

Aqui não é nem convencional nem legal.. mas é judiciária… É um direito ao credor de uma decisão judicial que condena o réu a uma obrigação… ela é um titulo que permite registrar a hipoteca.

Quais os bens que podem ser hipotecados?

 Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II – o domínio direto;

III – o domínio útil;

IV – as estradas de ferro;

V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI – os navios;

VII – as aeronaves;

VIII – o direito de uso especial para fins de moradia;

IX – o direito real de uso;

X – a propriedade superficiária.

§ 1.º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.

§ 2.º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.

Cuidado.. você pode cair na armadilha de pensar que esse rol é taxativo, de jeito nenhum. O rol não é taxativo, mas é necessário haver previsão legal. Por exemplo a hipoteca judiciária que está no CPC. Há quem defenda que o direito de um promitente comprador seria passível de hipoteca.

Os imóveis podem ser objeto de hipoteca. O que é imóvel? ele esta lá no 79 e 80…

Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:

I – os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;

II – o direito à sucessão aberta.

e aqui o inciso I transforma em bem imóvel um direito real. E como o direito a adjudicação compulsória é um direito real sobre imóvel… por força do art. 80 ele é imóvel e assim pode ser hipotecado..

Continuando a ver o 1473…. ali fala em domínio direto e domínio útil… para ver isso temos que conhecer o instituto da enfiteuse que não existe mais.. pois foi proibida art. 2038. Enfiteuse está proibida de ser constituída.. mas as que se constituíram até 2002 estão ainda validas e são tratadas tal como o código anterior a tratava.

Enfiteuse é conhecida como aforamento ou aprazamento. Há dois sujeitos enfiteuta e o senhorio (proprietário). Em se tratando de domínio, quem tem domínio? Sempre associamos ao proprietário. O senhorio tem o domínio direto e o enfiteuta tem o domínio útil.

Existem muitos imóveis na configuração de enfiteuta. No 1225 não esta mais a enfiteuse… ele deixou de constar no rol de direitos reais. Mas encontramos nos registros imobiliários.

Você é um representante da União, presidente da republica. Ele é o titular.. guardião.. administrador dos bens da União. Dentre esses bens existem os rios… os imóveis banhados pelos oceanos.. e esses bens que margeiam os oceanos podem ser muito interessantes aos particulares. Imagina um hotel na ponta da praia. Não se pode adquirir um imóvel na frente do mar… mas aí criaram o instituto da enfiteuse. E assim ele pagava um laudêmio e foro.. não é tributo, mas equivale um aluguel. Um preço para aproveitar-se da utilidade.

Assim as enfiteuses existentes podem ser objeto de hipoteca.

Enfiteuse transferência ao adquirente (enfiteuta) do domínio útil, gozo e fruição mediante renda ou foro.

o inciso iV fala em estrada de ferro. Existe uma seção sobre esse tipo de hipoteca.. 102 e seguintes… todo o conjunto é hipotecado.. os trilhos.. as estações…

Da Hipoteca de Vias Férreas

Art. 1.502. As hipotecas sobre as estradas de ferro serão registradas no Município da estação inicial da respectiva linha.

Art. 1.503. Os credores hipotecários não podem embaraçar a exploração da linha, nem contrariar as modificações, que a administração deliberar, no leito da estrada, em suas dependências, ou no seu material.

Art. 1.504. A hipoteca será circunscrita à linha ou às linhas especificadas na escritura e ao respectivo material de exploração, no estado em que ao tempo da execução estiverem; mas os credores hipotecários poderão opor-se à venda da estrada, à de suas linhas, de seus ramais ou de parte considerável do material de exploração; bem como à fusão com outra empresa, sempre que com isso a garantia do débito enfraquecer.

Art. 1.505. Na execução das hipotecas será intimado o representante da União ou do Estado, para, dentro em quinze dias, remir a estrada de ferro hipotecada, pagando o preço da arrematação ou da adjudicação.

Quando falamos de um conjunto de bens.. falamos de universalidade.

O inciso V fala que os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.

Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial

imagina que um proprietário de solo está explorando os recursos naturais… os recursos não são dele mas sim da união.. O que o proprietário do solo tem? O direito de explorar.. e esse direito se chama lavra. E é possível hipotecar esse direito.

o direito de lavra é o direito de explorar uma mineração.. e existem os bens associados.. as máquinas.. os guindastes…

Os navios e aeronaves, os incisos VI e VII tratam deles. Eles são considerados bens imóveis. Ele é hipotecável? Sim. Mas eles são passíveis de alienação fiduciária.. e a hipoteca deles vem perdendo a força. Existem códigos e decretos especiais que tratam deles:

decreto 18871/29 art. 278

lei  7652/88 art. 138

esses dois diplomas são específicos… existem requisitos específicos para constituir essas hipotecas.

VIII,  IX e X são afetos a compreensão prevista dos direitos sobre coisa alheia, mas que não são na gênese outra coisa senão direito de fruição: uso especial para fins de moradia, o uso e a propriedade superficiária.

O direito de superfície é um direito de usar a superfície. E o direito de laje pode ser considerados hipotecável…

extinção

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

I – pela extinção da obrigação principal;

II – pelo perecimento da coisa;

III – pela resolução da propriedade;

IV – pela renúncia do credor;

V – pela remição;

VI – pela arrematação ou adjudicação.

Cuidado… extinta a divida extingue a hipoteca.. mas não vale o contrário.. extinta a hipoteca não necessariamente extingue a divida..  pois quando a coisa perece… perde a potencialidade econômica mas a divida está lá

A resolução da propriedade…  lembra do instituto da resolução da propriedade?

e a renuncia do credor? também.. ai qualquer renuncia.. não importa o motivo

remição aqui é o resgate… pagamento.. ao invés de deixar o bem ser arrematado, eu faço a remição. Pago e me livro.

arrematação ou adjudicação são formas de aquisição de bens. A doutrina hoje diz que a única forma efetiva de aquisição originária é a usucapião. Quando muito a desapropriação.. a arrematação e adjudicação era tida como originaria antes… você adquire o bem por arrematação ou adjudicação por meio do estado.. se recebe o bem livre e desembaraçado. Tem que averbar no registro para dar  publicidade veja o 1500

Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.

Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

olha… a arrematação ou adjudicação é oriunda de um processo judicial. E aqui fala em notificar judicialmente. Isso ocorre dentro do processo judicial. Olho vivo… se você for a um leilão… tem que ficar experto.. ver se os credores foram devidamente notificados.

art. 31 dec 3365/41 trata de desapropriação. existe uma sub-rogação e não uma extinção