Propriedade Exclusiva x Comum
Dentro dessa dicotomia cabem vários institutos..
1- Parcelamento
L 6766/79
lei apresenta 2 modalidades:
loteamento x desdobramento
imagina um cliente que chega que tem um terreno grande e gostaria de implantar um empreendimento imobiliário
No loteamento o empreendedor deverá cuidar de transformar a área bruta e ali incluir áreas públicas… ruas, praças escolas…
o empreendedor se compromete a dar áreas publicas e se submete a aprovação do município, de acordo com o plano diretor. Modulo mínimo etc…
No desdobro ou desdobramento, já existe áreas públicas. E se aproveita as áreas públicas. Se já existem ruas, são aproveitadas. Esgoto, água.. etc…
Ambas as áreas tem matriculas… aí se desdobra a matricula nas demais matriculas.
Não há condição em um curso regular estudar essa lei. Isso é uma especialidade da advocacia. Na promotoria existe um departamento que cuida só disso.
Haverá nesses loteamentos uma área exclusiva e comum. Há o lote. E as áreas comuns são as áreas públicas. Quadras etc..
Eu não posso fechar uma rua.. Na lei não se fala em fechamento.
Parcelar contrariamente aos ditames dessa lei é crime ou contravenção. As áreas possuem reservas florestais… preservação…
quem conhece Alphaville.. Tamboré…
2 – Condomínio horizontal ( edilício e edificações)
CC e L4591/64 ( lei de incorporação e condomínio)
Essa lei da incorporação coloca vários deveres ao incorporador para dar proteção ao adquirente. Mas aqui é uma intervenção pública na economia privada. Aqui se permite que alguém capte a poupança popular, construa e depois entregue. Quem alimenta o empreendedor é o adquirente que se obriga a um pagamento antecipado.
Em 2002 o CC faz um traçado completo do condomínio edilício. E deixa a lei de incorporação aos fiapos… isso porque o código do 16 era silente ao condomínio e essa lei era a única sobre isso. Mas o código de 2002 tratou bem do assunto, será que abrogou a lei?
principio da especialidade é quando a lei especial derroga a geral.. esse principio é útil, mas deve ser relativizado quando se vê a forma com que o código de 2002 tratou tão especificamente do assunto. Assim tem que se interpretar em conjunto.
Condomínio horizontal ou vertical seria uma condição de construção… onde as unidades autônomas e comuns se dão em único pavimento ou em pavimentos superiores e subterrâneos.
Nos efeitos jurídicos, as edificações ( use edifício e não prédio) se distinguem do loteamento, ou seja, o lote é meu e as áreas fora do meu lote não é minha, mas é área pública.
pré incorporação e sem prévia incorporação
pessoas se reúnem e decidem construir um prédio de 14 andares. Não há aqui senão um condomínio edilício, mas não há incorporação, pois incorporação é oferta pública. Pode existir condomínio sem prévia incorporação como neste caso. Mas é possível se socorrer das exigências do construtor estabelecidas na lei da incorporação.
Propriedade exclusiva x comum
Parte exclusiva – unidade autônoma.. seria apartamento, a sala comercial…
Parte comum – portaria elevador etc..
No condomínio edilício não há áreas públicas. Ali tudo é privado.
3 – Condomínio vertical ( deitado) ou de casas
há uma parte residual da lei 4591/64. Aqui tem que conjugar o art. 8 dessa lei e o CC.
o que ocorre na legislação é que quando se vai fazer um condomínio de casas se edifica sobre uma determinada área.
A edificação esta sobre um pedaço da área maior… Um trecho de terra com edificação. Quando se vai ao registro de imóveis e vai fazer um condomínio por incorporação ou não, deve estar delimitado a unidade exclusiva, que pode ou não ser construída. Se for construída deverá seguir a lei de incorporação.
Cada uma das unidades fatiadas no terreno será construída edificações.
Só dá para saber a forma… se é loteamento ou condomínio edilício ou condomínio de casas olhando no registro de imóveis
A diferença é que no fracionamento do solo. O terreno está vinculado a unidade. É diferente do condomínio edilício que o terreno é fracionado de forma ideal.
4 – condomínio de lotes
lei 13645/17
essa lei deve ser vista de modo amplo, pois cuidou de muitos assuntos, um deles é o condomínio de lotes. Inseriu no CC o art. 1358-A
o art. 1357 fala da extinção de condomínio.. e o 1358 seria o ultimo artigo de extinção do condomínio.. ai ele depois de extinguir o condomínio cria uma nova modalidade de condomínio? Isso é uma falha de técnica legislativa
Do Condomínio de Lotes
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Esse artigo só expressa a legalização do que todos sabemos que já existia. E para não se atrelar a lei de parcelamento, se possibilita fatiar o terreno em partes ideais, ou seja, comum.
Ele tem muita ligação com o condomínio vertical. E aqui fica possível o condomínio de lotes, que antes era infração da lei de parcelamento do solo
5 – loteamento de acesso controlado
um loteamento… a pessoa comprou um lote e construiu. tudo de acordo com a lei. Estava em uma rua sem saída e aí conseguiu por uma autorização na prefeitura a colocação de uma corrente e uma guarita. Os vizinhos da rua se juntaram na obrigação de construir e manter a guarita, pagar o vigia etc…
lei 13465/17 mexeu no art. 2 da lei 6766.. inserindo um paragrafo 8 para respaldar o loteamento fechado.
§ 8 Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1 deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
o loteamento de acesso controlado não deixa de ser loteamento. Isso é meramente didático, não deixa de ser o numero 1 dessa lista.
6 – Condomínio urbano simples
art. 61 a 63 da lei 13465/17
cuidado essa lei não serviu só para modificar o cc e outra lei.. ela tem vida própria.
áreas urbanas e áreas de pequena expressão ( deve se consultar os planos diretores das cidades)
tem município que não fez o plano diretor.. copiou de outra cidade e nem adaptou.
CAPÍTULO VIII
DO CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES
Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.
§ 1o Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.
§ 2o As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.
§ 3o Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.
§ 4o A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.
Art. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.
Unip Direito 2015-2020 